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相较于“棚改” ， “旧改”的“威力”究竟有多大？在旧改范围内的那些“老破小” ， 值得购买吗？
什么是“老破小”？概括起来就是“四老一差” ， 即“街老、院老、房老、设施老”、“生活环境差” 。
对于这类房子 ， 为了适应经济发展的要求和城市建设步伐 ， 之前的策略是“棚改” ， 即推倒重建 ， 以此提升城市面貌 ， 同时改善居住环境 。
纵观2016年-2020年 ， 全国棚改的数量分别是606万套、609万套、626万套、316万套、209万套 ， 结合这一数据 ， 能明显地看出 ， 棚改的数量在下降 ， 尤其是2019年可以算作是一个拐点 ， 棚改数量从2018年的600多万套 ， 以下折腰降到300多万套 ， 降幅50% 。
棚改的数量为什么会大幅度的减少？其中一个重要原因是棚改是“大拆大建” ， 而房子在居住属性的同时又被赋予了金融属性 ， 炒房客把房子当作赚钱的工具 ， 而棚改又能大幅度的推高房价 ， 这不符合“房住不炒”的基本政策 ， 让不少刚需“望楼兴叹” 。
但是“老破小”在绿化、卫生、安保、消防、车位、户型设计等方面都已经无法与新建小区相比拟 ， 不仅居住体验不佳 ， 对城市形象也是一种影响 ， 完全不改造也是不可能的 ， 在“棚改”被限制或叫停之后 ， “旧改”取代了“棚改”的位置和作用：
一 ， 旧改“旧改”已经不是一个新鲜词汇了 ， 早在2020年7月 ， 一份《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就曾下发 ， “意见”指出 ， 在未来5年 ， 要推进城市更新和开发建设方式的转型 ， 这里所提到的“建设方式转型” ， 就是旧改代替棚改 。
相较于“棚改” ， “旧改”针对的是哪些房子？带来的作用又是什么呢？
首先 ， “旧改”不是“大拆大建”：
棚改是“推倒重建” ， 旧房从里到外焕然一新 ， 周边的养老、托幼、医疗等公共服务设施也会得到相应的完善；但是“旧改”则完全不同 ， 不会涉及拆迁改造 ， 只对水电气、外立面、电梯等进行改造、刷新或加装 ， 说白了 ， 房龄还是那个房龄 。
再者 ， 有没有“货币补贴”上的区别：
棚改的背后有货币补贴上的直接刺激 ， 在很大程度上会刺激房价的上涨；但旧改的资金由财政、居民、社会资本共同承担 ， 再加上房龄不会发生变化、户型不会发生变化 ， 对房价的提升作用非常有限 ， 所以社会资本参与的积极性并不大 。
综上来说 ， 基于是否存在“大拆大建”上的区别、基于背后是否有社会资本的积极参与 ， 棚改与旧改最本质的体现是对房价的影响 ， 相较于“棚改” ， “旧改”对房价的促进作用几乎可以忽略不计 。
也就是说 ， 如果购房者冲着某小区将要旧改而选择入手某“老破小” ， 目标是旧改之后能升值 ， 那么这种想法几乎是要破灭的 。 当然 ， 也不排除有旧改带来升值的案例 ， 但升值幅度是很小的 ， 远不及棚改 。
说了这么多 ， 只为了阐述一个观点：旧改对房子的升值促进非常有限 ， 多数情况下是不值得入手的 ， 作为改善性住房更是无从谈起 。
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