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不知不觉中2021年就结束了 ， 回顾2021年的楼市走势会发现 ， 对于房地产行业来说 ， 2021年注定不是一个平凡的一年 。 在2021年的9月份 ， 全国平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌 ， 这是一个不同寻常的信号 ， 甚至可以说2021年将会成为房地产行业转折的一年 。
回顾过去20多年 ， 房价一直都是涨多跌少 ， 并且每次房价在经历了短暂下跌之后 ， 都会再次迎来反弹大涨 。 就比如在2000年时 ， 我国的平均房价仅在2000元/平方米 ， 那时就算是北京三环附近的房价也仅在3500元/平方米左右 ， 很多县城的房价更是只有几百元一平方米 。 但是根据2021年11月份的房价数据显示 ， 11月份全国平均房价为9749元/平方米 ， 跟2020年9860元/平方米的房价水平差不多 。 也就是说 ， 虽然过去几个月房价下跌了 ， 但是房价也仅是跌回了2020年的水平 。 也就是说 ， 在过去20年里 ， 仅平均房价就上涨了4倍之多 ， 很多一二线热点城市的房价更是高达几万元甚至几十万元 ， 上涨了十几倍甚至几十倍 。
正是因为房价的这种走势 ， 才给很多人造成了房价只涨不跌的假象 。 确实 ， 在很多人的认知中 ， 房价就是只涨不跌的 ， 特别是90后 ， 在他们经历的生活中 ， 就没有看到房价下跌过 ， 一直都是上涨的 。 所以在2021年9月份 ， 房价又一次迎来了下跌的行情时 ， 很多人都不以为然 ， 认为房价下跌只是暂时 ， 房价在短暂回调之后 ， 还会继续大涨 。 那么 ， 房价真的只是像人们说的那样短暂下跌吗？在笔者看来 ， 这次房价下跌并不是一次短暂下跌 ， 因为房市三降出现了 ， 2022年房子或将迎来“贬值潮” 。
第一：人们对房价的预期开始下降
在过去 ， 绝大部分人对房价的预期都是上涨的 ， 受“买涨不买跌”思想的影响 ， 房价越上涨 ， 人们就越买房 。 在很多人的认知中 ， 房价是只涨不跌的 ， 甚至很多人认为 ， 只要买了房子就可以挣钱 。 确实 ， 在过去20多年 ， 只要是买了房子的人都挣到了钱 ， 财富大幅增值 ， 很多人更是通过投资房产实现了财富自由 。
但是现在情况已经不同了 ， 受“房住不炒”和房价下跌的影响 ， 目前很多投资客开始不看好房产 ， 同时刚需购房者也开始担心房价下跌了 。 根据央行发布的第三季度问卷调查显示 ， 和一季度相比 ， “看涨房价”的人数下降了5.6% ， 并且超80%的人认为房价不会再涨了 。 在过去的大部分购房者中 ， 以投资为目的的购房者占比很多 。 而现在既然大多数人都不再看涨房价了 ， 那就说明了急得不能急的除了刚需购房者之外 ， 其他的人大概率只会捂住钱袋子 ， 不会购买房产 。
第二：人们对住房的需求正在不断降低
房子是给人居住的 ， 所以房价上涨的根本原因就是人们的需求 ， 过去二十多年房价持续上涨 ， 也是因为住房资源一直供不应求 。 在1976年时 ， 全国城镇居民人均住房面积仅为3.6平方米 ， 并且全国有超过800万户的住房缺口 。 虽然在1998年住宅商品化改革之后 ， 房地产行业进入了黄金时代 ， 但是由于城镇化建设的原因 ， 每年都有近2000万农村人口进入城市之中 ， 所以住房资源一直存在紧缺情况 。
但是现如今情况不同了 ， 根据央行公布的统计数据显示 ， 截至2020年底 ， 我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子 ， 并且户均1.5套 ， 其中41.5%的城镇家庭有2套以上的房子 。 另外 ， 再根据目前63.86%的常住人口城镇化率和44.38%的户籍城镇化率 ， 目前仅城镇户籍家庭拥有的房子 ， 就足够城市中所有的人居住了 。 因此可以看出 ， 目前我们的总体住房资源已经过剩了 ， 可能目前一二线热点城市的住房资源还存在紧缺的情况 ， 但是同时也说明大部分三四线城市的住房资源已经严重过剩了 。
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