??文/乐居财经邓鑫妮
??“走下神坛，回归理性。”丁祖昱一改往年说物管的好，回首2021年，他直言要理性看待。
??12月30日下午，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会如期举行。丁祖昱从房地产的转折切入，细谈行业的现在和未来，引入物管等赛道的发展情况，并以“拨开云雾见天日，守得云开见月明”点题。
??他认为，在市场、政策等因素的作用下，房地产行业正从白金时代径直跨入青铜时代，不过房地产仍将是压舱石和支柱产业，而且第二曲线的增长空间巨大。
??在房地产第二增长曲线的阵营中，物管有着举足轻重的位置，尤其在近些年轮番分拆的背景下，更显物业行业的承压能力。
??但是，伴随着房地产行业从烈火烹油到危机隐现，物管逐渐走下神坛。丁祖昱从六个方面点出物企如今面临的困境：资本市场承压下滑、规模增长蕴藏风险、母公司依赖喜忧参半、基础物业费难以快速增长、增值业务现实骨感、智慧社区好事多磨。
??巨大的潜力为行业发展兜底，据悉到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元，年均增长约5%。回归理性的物企在新的一年如何见招拆招，将更具看点。
??资本风力变弱
??物管在资本市场火热，又在资本市场沉寂，一年的沉浮，资本扮演着重要的角色。
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??代表资本预期的PE值在一年内坐了趟过山车。2021年，上市物业企业PE倍数腰斩，和2020年相比下降53%。此外，去年恒生物业服务的指数从年初到年底已经下滑了46.5%。
??一部分原因是房企流动性问题传导而来。去年下半年，房企销售、融资急剧下滑，2021年7-11月，百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。融资口径缩小，债务浮出水面，暴雷声不断。
??目前市面上的大物企多背靠房企而生，然而如今的局面让这些物企喜忧参半。房企带来规模红利的同时，也带来了关联业务受损和出售的可能性。
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??据克而瑞统计，截至2021年末，有10余家房地产背景的物业企业被收购或股权质押，交易披露总金额逾200亿元。
??没有房企背景的第三方物企，处境也未改善。丁祖昱认为，独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给，无法保证规模和盈利的持续增长，资本市场估值低。
??弯道超车须小心
??物企高速竞争中，有的用规模超车，有的用营收超车，也有的用增值业务超车。然而，弯道超车容易，翻车也容易。
??一直以来，收并购都是拓规模的利器。据乐居财经统计，去年上市物企的并购次数超60次，金额逾300亿元，股权并购频率较高。
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??收并购补充规模，却“杀”了股价。据克而瑞统计，今年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。
??不仅如此，一味拓宽规模还会带来毛利率下滑、现金流吃紧等后遗症，上半年财报显示，参与并购企业中有50%的毛利率下降。
??除规模外，物企还要比拼增值服务。目前，物业管理服务的收入仍占据物企的营收大头，而且由于基础物业费无法快速提升，物企对毛利率更高的增值业务需求不断扩大。
??为此，不少物企花大价钱拓宽增值业务线。金科服务就曾收购金科金辰酒店管理，着意布局酒店管理和团餐业务；绿城服务也收购了专攻智能化工程服务的浙江绿科。
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