上城|羊城楼评：知识城的升龙学府上城能买吗？别墅

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本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测，所有内容均为独家客观分析，对所有开发商楼盘不进行背书，同时不作为购买指引和广告邀约，请谨慎入手。

这篇文章除了要告诉你这个盘能不能买，同时会告诉你像这种远郊，有规划，有概念的盘未来会是怎样的趋势。
光点评就没意思了，我们一次性把购买逻辑和概念讲清楚，干货非常多，请坐好扶稳。
之所以会评价这个盘，一是因为知识城像极了南沙，都是正在造城的新区，房子又新又漂亮，受到刚需和投资的追捧，二是因为像极了10年前的科学城。
如果我说，未来长期看好，自住可以买，这种全网都通用的废话，那就没啥意思了，我要告诉你的是什么时候买，什么价格合理的买。

先说一下这个盘的优点：

户型好，舒适度高
华师附中附小学位，高中要考，近学校
近地铁，虽然去天河远，好歹也是地铁口
自有商业，配套会成型
交楼没问题，这年头一手房不维权能交楼就已经是最大的优点了

知识城是承接了科学城的产业的，如果把它比作10年前的科学城也有一定的参考价值，他们之间有哪些相似点和不同点呢。
相同点是：都是城市界面很新，都有不错的高端产业。
但为什么不能和现在的科学城比呢？我认为有以下几点：
1、科学城是先有产业，后有房地产的
2、科学城开发更早，总部企业更多，黄埔大部分上市公司都集中在科学城
3、科学城人口更多，配套更完善，同时科学城还能承接来自天河的外溢需求，这一点知识城是做不到的
4、科学城之前的房价基数过低，底部已经夯实
5、目前科学城楼市经过政策洗礼和打压，新房市场充分竞争，站岗风险排除，再看看知识城的价格，甚至比科学城某些盘还要贵，显然不合理
6、科学城的土地供应更少，可开发土地没有知识城的多，北面大山居多，向南又属于老黄埔

那反过来，就可以看到知识城当下的特点，也是投资上的缺点：
1、基数太高，刚暴涨完一轮，还没有消化完
2、自建城开始，就有了房地产，如今房地产销售为主流
3、未来旧改太多，土地供应大
4、承接天河、科学城的外溢非常弱
5、被北部从化虎视眈眈
6、人口流入有限
再看回具体楼盘：升龙学府上城。
这个盘主打改善， 96/130/135/143的三四房，这个面积其实是与万科幸福誉和绿地城错开来竞争。
这一点像极了10年前的科学城，当时科学城主要以别墅为主，像万科城、香雪山、林语山庄都是别墅，后来很多小区也都配建了别墅，比如中海誉城、山景城等，现在的云峰原著、杉禾田也主打叠墅。
升龙学府上城隔壁还有一个康大龙祥汇，全是独栋别墅，路边还有一排平层复式。

看看康大一期的改善别墅有多少， 800万起，还有更大地块的二三期等着开发，想想都恐怖。