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2021年已经结束了 ， 对于2021年楼市给出一个总结两个字“疯狂” ， 上半年的市场太过相似2016年抢房局面了 ， 杭州、上海、合肥、重庆、北京成交量屡创新高 ， 让众多购房者盲目的买、买、买 。 杭州一直作为长三角楼市风向指标 ， 出现了10万人同时抢房 ， 最简单的原因是周边二手房价格卖到4万元每平米 ， 而新房开盘价格3.2万元每平米 ， 打算购买100平米的房产 ， 稳妥进口贷80万 。 当众多已经买房的人群 ， 还在沾沾自喜认为房价会增长10%、20%、30%、甚至是50% 。
结果下半年的市场也很“疯狂”， 进入到下半年 ， 整个市场呈现出快速“降温” ， 根据国家统计局的数据显示 ， 9月新房成交单价9757元每平米 ， 迎来近77个月 ， 新房价格首次出现下滑；10月新房成交单价9749元每平米 ， 房价回落到了2019~2020年水平；11月全国70个中大型城市 ， 新房回落城市有61个 ， 二手房价格回落 ， 城市有67个 。 整个楼市呈现出“普降” 。
导致市场遇冷的关键因素：
根据中原研究院的数据显示 ， 2021年全年楼市调控次数658次 。 三道红线 ， 针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍 。 踩一条红线有息 ， 负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息 ， 负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息 ， 负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15% ， 要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内 。
两道红线 ， 针对银行业 ， 2021年1月1日 ， 央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例 。 除此之外 ， 市场还出台了限购、限贷、限价、限售 ， 二手房参考指导价 ， 22城市集中供地等众多政策 。
没有资金注入的房地产企业们都开始嗷嗷叫了一下 ， 资金流向充沛的龙头企业 ， 万科也曾发文“节衣缩食”准备过冬 。 有人说这一次又想搞饥饿营销吗？答案并不是在22层集中供地中就可以看出弊端 。
第1次土拍市场还处于火爆状态 ， 整体土地溢价率非常的高 ， 地王再创新高 。 第2次图片呈现出180度的大转变 ， 22城共计挂牌918宗土地 ， 共计成交622宗， 流拍数量296宗 ， 土地共计成交金额6339亿， 平均溢价率仅有3.9% ， 平均流拍率却达到31% 。 拿地大头主要是以国企为主 ， 民营企业根本都不敢去触碰土地 。
俗话说楼市在上行期 ， 开发商随便涨价没有问题 ， 房价在下行是房地产企业的话语权 ， 全部都掌握在卖家手上 ， 所以只能选择“降价出售” 。 房地产企业也出现“内卷” ， 降价5%、10%、 20%甚至是30% ， 恶意降价行为引起了监管部门的注意 ， 于是有23个城市都出台了限跌令 ， 房价并不是随随便便地出现如此大幅度的回落吧！
限制房价上涨 ， 房价未必不上涨 ， 甚至房价下跌 ， 房价未必不下跌 ， 你有张良计 ， 我有过墙机 。
房地产企业也在这方面玩出了花样
比如出台限跌令的城市降价幅度限制在5%~15% ， 原本销售100万 ， 房地产企业下降5%~15% ， 95-85万元 ， 更具吸引力 ， 不惜一切代价还通过其他方式变相降价 。
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