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经过20余年的高速发展之后 ， 我国的房地产市场终于达到了“顶峰” ， 无论是人均居住面积还是住房拥有率 ， 都处于世界较高水平 。 国家统计局数据显示 ， 2020年中国城镇人均住房面积高达40平 ， 已超发达国家水平 。 央行报告显示 ， 城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 户均拥有1.5套住房 ， 也属于世界较高水平 。 此外 ， 有专业人士估算过 ， 截止到今天 ， 我国已经建成的房子足够30亿人居住 。 换句话说 ， 我们早就告别“房屋短缺”的时代了 。
我国的房地产行业真正步入市场化 ， 满打满算不过23年 ， 能够取得如此辉煌的成绩 ， 确实引人瞩目 。 而这一切 ， 都得益于“一次房改”——1998年7月 ， 国务院颁发重要通知 ， “以货币化分房代替实物分房” 。 也就是停止住房实物分配 ， 实行住房商品化的房改 。 通过截断福利性质的供应 ， 来释放潜在的庞大住房需求 。 自此 ， 我国的房地产市场属性才被彻底激活 ， 商品住房市场迎来突飞猛进发展 。 正如马光远所说 ， 第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题 ， 这是一个不争的事实 。
“一次房改”的背景 ， 鲜有人知道：一是经济面临内需不足、消费不旺局面 ， 要保证经济增长目标 ， 国家急需一个关联上下游上百个行业 ， 能推动经济快速发展的全新引擎；二是八九十年代 ， 我国人均住房面积仅10平左右 ， 三口之家挤在不足30平的房子里 。 因此 ， 我国的住房市场急需大力发展 。 换言之 ， 国家需要大量建房子 ， 国民需要赶紧买房子 。
其实 ， “一次房改”的制度设计 ， 是非常高明的 。 首先 ， 针对不同收入家庭采取了不同住房供应政策：对低收入者供应廉租房 ， 对中低收入者供应经济适用房 ， 中等收入以上的家庭则提倡买商品房；其次 ， 首次引入了“个人住房贷款”模式 ， 解决了个人购房者所面临的购买力不足问题；再者 ， 建立了二手房交易体系 ， 旧公房可以出售 。
98年房改刚开始实施的那十年 ， 可以说 ， 我国的房地产市场始终是处在一个良性发展阶段：房价稳定、购销两旺 ， 老百姓的居住条件明显得到改善 。
然而从2008年开始 ， “一次房改”就开始逐渐走偏 ， 准确地说是未按照路径走：一方面 ， 由于过度强调市场化 ， 后来在执行的时候 ， 保障市场被严重忽略 ， 中低收入群体的住房问题无法保障 。 另一方面 ， 由于供求关系严重失衡 ， 叠加投资性购房比例大幅提升 ， 房价被持续推高 。 2008年-2018年 ， 十年时间 ， 全国平均房价上涨了近2.5倍 。 此外 ， 这期间 ， 虽然由于有调控压制 ， 加上房地产有明显的周期性 ， 房价出现了周期性下调 ， 但每一次下跌后 ， 都迎来了新一轮爆发式反弹 。 一言概之 ， 商品房带来了楼市繁荣、人居改善 ， 也带来了房价的扶摇直上 。
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