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前不久 ， 一篇名为《一边是上亿套房空置 ， 一边是百姓无力买房？》的文章引起了广泛的关注 。 文章指出 ， 截至2021年底 ， 我国空置房数量已经超过了1亿套 ， 足以满足2-3亿人的住房需求 ， 此外根据央行公布的数据显示 ， 当前城镇住房拥有率已经超过了96% ， 可见整体住房需求已经不足 ， 但另一方面当前百姓依旧面临房价过高、买房难的问题 ， 由此可见当前楼市已经陷入“上亿套房空置 ， 但百姓买不起房”的困境 。
谁能想到 ， 相较于当前住房资源过剩的问题 ， 过去我国房地产市场面临的主要问题还是住房供应不足？公开资料显示 ， 1978年 ， 我国城镇化率仅为17.9% ， 城镇居民人均居住面积仅3.6㎡ ， 整体缺房户达869万 ， 占城市总户数的47.5% 。 为了解决住房问题 ， 国家作出了巨大贡献 ， 在1949～1979年内投入了374亿元巨资建设住房 ， 但仍不能满足城镇职工居民的需求 。
究其原因 ， 主要还是在于当时长期实行低租金的“福利分房”制度：由企业事业单位集资建房 ， 然后按照级别 ， 工龄 ， 年龄 ， 居住人口辈数 ， 人数 ， 有无住房等一系列条件进行房屋分配 ， 也就是人们常说的“公房” 。 但问题在于 ， 国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱 ， 延缓了我国住房建设的进程 ， 并且也导致了人均居住面积低、住房供应不足的问题 。
为了更好地解决这些问题 ， 从1978年开始 ， 国家和企业一方面增加住房投资 ， 加快住房建设步伐 ， 另一方面开始探索改革住房制度 。 1998年7月 ， 高层发布重要新规 ， 宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配 ， 实行住房分配货币化 ， 并通过“调整住房投资结构”、“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”、“发放住房补贴”等方式建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 。 也就是所谓的“第一次房改” 。
“一次房改”后 ， 房地产金融属性被彻底激活 ， 也迎来了空前的繁荣 ， 上述的问题也得到了彻底解决：1、根据国家统计局数据显示 ， 过去20多年的时间 ， 我国人均居住面积从6.3㎡提升至39.8㎡ ， 达到了部分发达国家的水平；2、央行数据显示 ， 城镇家庭住房持有率高达96% ， 且户均持有1.5套住房 ， 41.5%的家庭拥有两套及以上的房产；3、城镇化率水平从36.22%提升至63.89% ， 实现了许多发达国家40年才能完成的目标 。
但与此同时 ， 由于房地产市场本身不成熟、不健康的发展方式 ， 也导致了一系列问题的出现 。 首先是房价过高的问题 ， 根据相关机构数据 ， 2020年我国平均房价收入比高达13.2 ， 远高于国际3-6的标准水平 ， 虽然2021年下半年房价有所回落 ， 但整体房价依旧超过了万元 ， 意味着过去20年我国平均房价上涨了500% ， 并且这仅仅是“平均”后的结果 ， 许多热点城市涨幅达到10倍以上甚至几十倍 。
其次是实体经济边缘化、经济内循环发展受阻 。 著名企业家曹德旺曾直言不讳表示：“当前连许多实体经济的钱都流入到房地产里面去了 ， 这是非常不好的 ， 未来发展依靠的是实体经济与高新科技 ， 而不是盖房子的技术” 。 由于住房的投机属性 ， 许多企业都持有投资性房产 ， 根据wind数据显示 ， 截至2019年第三季度末 ， 我国48%的上市公司都持有投资性房产 。 另一方面 ， 由于过高的房价 ， 导致百姓的消费能力降低 ， 而提升百姓的购买力是打通“经济内循环”的关键 。
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