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“认房又认贷”、“最长贷款期限由30年缩短至25年”、“二套房首付提高至60%”……连日来北京、广州、郑州等地一系列楼市调控措施让正在看房、琢磨买房的朋友被打了个措手不及 。 还要不要买?又该什么时候买?回答这些问题前有几个楼市正在呈现的发展趋势买房的朋友得先把握 。1
一线城市全面进入存量房时代
【深圳市|房地产进入转型期：康养、文旅地产或成黑马】对比此轮调控各大城市出台的政策论最严厉非北京莫属:居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及在本市无住房但有房贷款记录的购买普通自住房的首付款比例不低于60%购买非普通自住房的首付款比例不低于80%……
严厉调控会否带来房价应声而落?在一些业内人士看来类似北京、上海、深圳这样的一线城市未来楼市将继续趋于平稳市场分化进一步加快 。 一线城市土地资源稀缺新房供应越来越小市场正在进入存量房时代 。 数据显示北京2020年二手房销售套数是新房的4.7倍上海和深圳二手房与新房销售套数比分别是3.4倍和2.4倍 。
这样的背景下一线城市新房产品将呈现三个趋势一是高端化二是大户型化三是科技化 。 以北京仅存的少数新盘之一的中冶德贤公馆为例这个位于南四环的项目以187平米三居和214平米四居为主配备动态舒适度控制、物联网智慧社区、个性化医疗检测等六十多项科技系统 。
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环一线、强二线城市在全国市场中的作用将不断强化
一线城市楼市收紧以及成交转淡将会促使需求外溢环一线地区以及部分热点二线城市有望成为楼市成交中心 。 中国指数研究院报告认为随着城市轨道交通日益完善一线城市郊区及周边县市与核心城区通勤时间缩短将更有利于需求向周边扩散缓解一线城市的房价压力新一轮机会中一线城市周边区县仍将是布局价值点 。
“一线城市周边县市以及热点二线城市蕴藏的投资价值依然诱人 。 ”据知名开发企业中冶置业有关负责人说 。 中冶置业在近期发布的中国房地产百强研究中跃升至第42位为近两年百强研究中提升速度最快的企业之一同时在百强企业盈利性TOP10中位列第5位 。
事实上开发商已经在环一线、强二线城市土地市场大量落子数据显示过去一年一线城市住宅用地成交量大幅下降50.9%而热点二线城市土地成交量则大幅攀升超六成 。 以中冶置业为例这家近年来无论是成交量还是盈利都快速攀升的地产商围绕京津冀、长三角、珠三角地区加大土地拓展力度深耕市场需求旺盛的一二线城市获得北京、天津、广州、珠海、石家庄等城市优质地块截至2016年底土地储备就已超过1000万平米 。
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楼市长期需求走势如何?还得紧盯“小学生”
基于市场供求从更加长的时间段考量未来全国各地城市市场长期需求将与“小学生增速”息息相关 。
研究数据显示过去三年小学在校人数复合增速与房价涨幅相关系数达到0.66两者存在较高相关性 。 事实上小学生数量增长最快的深圳、厦门也正是近几年房价涨幅最大的城市北京、郑州、南京、武汉、广州、合肥等城市小学生数量增速也基本与房价涨幅相吻合 。
除了“小学生”外另一个与房地产密切相关的因素是购买力 。 与一线城市相比多数二线城市以本地需求为主因此人均储蓄存款余额反映城市购买力杭州人均储蓄余额紧随一线城市购买力支撑充足南京、苏州虽然人均储蓄在杭州之下但也支撑较强 。
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