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【阳光城|房企债务危机根源是“预售制”？专家：2022房地产风险或将除清】
商品房的预售制 ， 在2021年暴露出太多问题 ， 不仅有“交房即维权” ， 还有房企债务风险带来的“能否如期交楼” ， 或许 ， 从2022年开始 ， 购房者不用再担心类似问题了 。
一、关于“预售制”商品房预售制度起源于香港 ， 在中国大陆发展了25年之久 ， 然而随着杠杆加大 ， 预售制貌似已被开发商当作了融资工具 。
我们做个简单的假设 ， 开发商拿地需要50亿元 ， 但开发商自身是拿不出来这么多钱的 ， 怎么办？于是就向银行借贷或发行债券融资 ， 等房子修好后花几个月时间卖出去 ， 就能赚回来2000亿元 ， 还了银行50亿元 ， 还能有足够的钱继续“圈地” 。 但如果取消了预售 ， 开发商不仅拿地缺钱 ， 后续建楼等一切开支都会困难 ， 一旦运转出问题 ， 资金链就会面临断裂的危险 。
2021年开发商面临的困境 ， 其实就和资金有很大关系 。 “三根红线”和“五档分类”之下 ， 开发商捉襟见肘 ， 已经习惯了很多年的“高杠杆、高负债、高周转”模式 ， 一时间行不通了 ， 也因此就暴露出了房地产一系列问题 ， 就包括头部房企“暴雷” 。 那如果真的取消预售制 ， 实行现房销售 ， 开发商又该怎么办？二、“预售”背后的风险去年的房企债务危机 ， 和取消预售后房企面临的结局何其相似 ， 由此可见 ， “预售”背后藏着何其多的风险 。
一方面 ， “交房即维权” 。 0商品房预售制度实行了很多年 ， 到了现在 ， 尤其是最近几年 ， 房地产进入“薄利时代” ， 交房似乎也进入了“比烂时代” 。 房企在交房过程中的问题越来越多 ， 比如虚假宣传、过度承诺、以次充好、偷工减料、延期交房甚至房子烂尾 。 购房者的切身利益受到损害 ， 呼吁取消商品房预售制度的呼声也就越来越高 。
另一方面 ， “能否如期交楼” 。 能交房的还好 ， 至少不用担心房子的交付问题 ， 不用担心首付款“打水漂” ， 但2021年房企“暴雷”的事件 ， 却让很多购房者担心不已 。 除了房企自身债务问题外 ， 这也是“预售”带来的风险之一 ， 当然不用太过担心 ， 在“两个维护”提出后 ， “保交楼”是房企务必达成的目标 ， 老百姓的切身利益将得到保障 。
三、2022房地产风险或将除清2021的房企陷入“水深火热” ， 也暴露出房地产诸多问题 ， 事实证明 ， 以往“三高”经营模式已经行不通了 ， 房企亟待作出改变 ， 让人安心的是 ， 专家预测 ， 2022房地产风险或将除清 。
一方面 ， 取消“预售制” 。 早前人民日报就曾转发文章《取消商品房预售制 ， 调研可先行》 ， 表达出了非常明确的看法和建议 。 到地方上 ， 2020上半年 ， 海南率先提出 ， 今后的楼盘都采用现房销售制度 。 此外 ， 住建部也曾经向广东、湖北、四川等多个省市发了关于轮涨预售制的评估函 。 当然都还在探索中 ， 一旦预售真的取消 ， “所见即所得”购房风险必然会大大降低 ，
另一方面 ， 信贷改善 ， 房企转型 。 2021年的房企信用危机 ， 带来了购房风险 ， 也影响到了购房预期 ， 但不用担心 ， 自去年“两个维护”后 ， 针对房企的合理资金需求有所改善 ， 房企也在采用多种方式开展自救行动 。 专家预测 ， 2022年一季度 ， 房企融资额度将陆续恢复 ， 二季度开始 ， 国内新房市场将逐渐回暖 ， 房企周转效率回归正常化 ， 房企资金流动性得到实质性缓解 。综上所述 ， 2021年房企暴露出太多问题 ， 事实证明 ， 预售制已不适合如今市场 ， 包括房企债务危机 ， 其根源都在于对预售制的依赖 。 当然 ， 我国已经走在取消预售制的路上 ， 房企也在积极转型 ， 未来的房地产市场必将更加良性健康可持续 。
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