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购房置业|烂尾之下，普通购房人该何去何从？

商品房购房置业

购房置业|烂尾之下，普通购房人该何去何从？


一、行业背景

受融资政策及新冠肺炎疫情等因素影响 ， 房地产行业融资难度较之前有所增加 ， 部分开发商因资金链断裂导致项目烂尾 ， 严重影响购房人的权益 。 那么 ， 作为购房人在项目烂尾情况下如何维护自身权益呢？
二、房地产基本运行逻辑
要想回答上述问题 ， 首先要搞清楚房地产企业的基本运行逻辑 ， 房地产企业收入方面来源是项目销售收入 ， 支出方面有土地成本、管理成本、销售成本、建设成本（含甲供材料成本）、税费、融资成本等支出 。 房地产公司在项目前期阶段将投入土地出让金、管理费用、部分建设费用等以使项目达到预售条件 。 房地产企业取得预售许可证后 ， 通过预售房屋回款来维持资金链正常运行 。 如果预售回款不理想或融不到资金 ， 房地产企业易产生资金链断裂的情况从而影响工程进度款的支付 。 部分房地产企业与施工单位长期合作的情况下 ， 施工单位在没按期收到工程款的情况下可能会坚持继续施工 ， 但多数施工企业为了降低自身风险 ， 会选择停工 ， 项目自此开始烂尾 ， 那购房人遇到项目烂尾该何去何从呢？
三、对于购买住宅的购房人来说 ， 不要盲目解除购房合同 ， 以免会失去购房人的优先权 。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号 ， 目前已失效）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 ， 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 。 ”
此外 ， 《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》（法〔2019〕254号 ， 简称“九民纪要”）也对购房人权益保护有特殊规定：根据九民纪要第125条规定之精神 ， 如购房者满足以下全部条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 。 即使未办理房屋过户手续 ， 购房者仍可以排除房地产企业的债权人对该房屋的强制执行 。 并且如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十 ， 且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的 ， 可以理解为符合前述规定的精神 。
根据九民纪要126规定之精神 ， 交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权 ， 故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房 ， 消费者提出执行异议的 ， 人民法院依法予以支持 。 但应当特别注意的是 ， 此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定 。 根据九民纪要规定 ， 这里的商品房消费者应当仅限于符合九民纪要第125条规定的商品房消费者（即满足上一段提出的三个条件的购房人） 。 此外 ， 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条、第二十九条也有相关规定 。
但前述购房人的优先权是在购房合同未解除的情况下购房人享有的权利 。 如果解除合同后 ， 在其他债权人申请执行该房屋时 ， 购房人将无法排除其他债权人对该房屋的执行；并且 ， 在开发商进入破产程序的情况下 ， 购房人要求开发商退还购房款的债权则变成一般债权 ， 丧失了优先受偿的权利 。
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