【青岛市|这一进一退，暗藏着青岛楼市的巨变！】
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棚改 ， 是对老建筑拆除后重建 ， 可以增加买房客源 ， 也可以盖更多的房子 ， 对于城市来说是增量扩张 。
旧改 ， 是对老建筑的翻新改造 ， 没有新增买房客源 ， 也不能新增房源 ， 对于城市来说是存量调整 。
所以说 ， 棚改更容易出成绩 ， 也更受老百姓的欢迎 。 近二十年来 ， 棚改对我国城市面貌的革新、房地产的壮大、经济的高速发展都起了重要的作用 。
对于青岛来说 ， 同样是这样 。
可如今 ， 青岛一边对棚改按了暂停键 ， 一边又对旧改按了加速键 ， 意味着青岛楼市的玩法已经发生了根本的变化 。
01 旧改加速键
昨天（1月12日） ， 青岛住房和城乡建设局等部门公布《2022年青岛市城镇老旧小区清单》 。
2022年 ， 青岛计划改造城镇老旧小区318个 ， 涉及居民约9.3万户 ， 户数位居全省第一 。 改造体量较2021年增加102个小区、2万多户 。
我把近三年青岛的旧改数量统计在了下表：
可见 ， 青岛的旧改数量逐年大幅增加 ， 2022年是2020年的3倍 。
在数据的背后 ， 是相关部门对旧改的支持 。
早在2020年4月国家就提出 ， 要加大城镇老旧小区改造力度 ， 推动惠民生扩内需等 。 2020年7月20日又发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 开始全面推进城镇老旧小区改造 。
青岛在2019年成为老旧小区改造试点城市 ， 并提出到2025年 ， 要对2005年之前的房屋基本改造完成 。
青岛市住房公积金管理中心2020年发布《青岛市关于城镇老旧小区改造提取住房公积金有关事项的通知》 ， 支持职工提取使用住房公积金用于老旧小区改造和既有住宅加装电梯 。
2021年12月28日 ， 青岛发布《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》 ， 对低效片区再开发 ， 这一点我在《青岛楼市迎来历史最大变化 ， 将利好这8个区域！》一文中已经分析过 。
《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》恰恰是青岛旧改的加速键 ， 这一点从青岛2022年计划旧改的数量也能看得出来 。
02 棚改暂停键
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》是旧改的催化剂 ， 却也是棚改的终止剂 ， 由此棚改被按下了暂停键 。
棚改 ， 是一种立竿见影又简单粗暴的城市发展路子 ， 虽然对城市城貌改善、经济发展起到了巨大的作用 ， 但也产生了较多的拆迁事件 ， 更严重的是让少部分人一夜暴富 ， 大大助涨了房价 ， 与我国房住不炒、共同富裕的方向不相符 。
所以 ， 旧改代替棚改是必然 。
对于青岛来说 ， 这种改变十分明显 。 上面说过近三年旧改数量直线上升 ， 而棚改数量却是逐渐大幅下滑：
2016年时 ， 青岛还有60522套的棚改计划 ， 到了2022年却只有2551套 ， 前者是后者的23.7倍 。
换个说法是 ， 2016年仅棚改就能至少增加6万个买房者（含回迁） ， 他们拿着大笔的拆迁款可以满青岛的买房；而在2022年 ， 却只有2551个 。
棚改数量的急剧减少 ， 旧改数量的快速增加 ， 必将对青岛楼市产生巨大的影响 。
03 对青岛楼市的影响
我在《青岛楼市的困难 ， 远比我们想象的要严重！》中曾经分析 ， 青岛目前有29.5万套的新房库存（取得预售证未销售） ， 而近五年间青岛又剩下了3148万平方建筑面积的土地 ， 换算成房子是27.6万套 ， 可以说青岛商品房积压严重 。
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