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本文为专栏的第324篇文章 。
法拍房在2021年是特别受关注的一个领域 ， 一个是数量增多 ， 民间的看法是反映了市场上购房违约等情况的增加 ， 说明楼市不好或者经济情况不好买房人无法履约 ， 或者其他债务无法偿还 ， 因此将房产拍卖 。 这第一种情况受人关注显然是人性使然 ， 没房的人最爱看的就是有房的人破产 ， 如同日本经济泡沫那种 ， 然后房子被法拍 ， 这是吃瓜群众喜闻乐见的 。
今天要说的是第二种情况 ， 就是法拍房的骚操作灰色地带 ， 当然先说明一下 ， 2022年1月1日起有一部分漏洞已经通过最高法的司法解释把漏洞补上了 ， 我们接下来详细说 。
法拍房之前有一部分存在造假 ， 无论是价格还是交易都是 ， 具体做法是将二手房或者新房 ， 持有者去形成一笔债务债权 ， 然后违约 ， 自然就走到了处置资产的法拍环节 。 然后这时候有购房人通过参加法拍的形式把房子买下来 。
正常的房子走法拍途径销售 ， 显然是因为正常途径无法销售 ， 这其中两个常见原因：
1、该房屋目前限售 ， 部分城市房产证办下来一定年限内不允许销售 ， 但是房主着急卖 。
2、有的购房者他没有购房资格 ， 这又是一部分调控严格的城市的情况 ， 例如要求工作在本地、或者本地户籍、缴纳了一定年限的社保 。 有人想买但是还没达到条件怎么办呢？
以上两种情况要么单独 ， 要么同时出现 ， 总之没法签约销售 ， 这时候通过法拍房的形式绕开限制 ， 就达成了交易 。 这样的操作在2022年之前是可行的 ， 原先法拍房不受限购、限售影响 。 但是这样操作得多了 ， 擦边球打得太猛 ， 最终导致法律条文出台 ， 《关于司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》就提出限购的城市 ， 如果没有购房资格的人不能参加法拍房拍卖 。
好 ， 这个漏洞堵上了 ， 之前的操作中既然是法拍 ， 交易双方如何确保自己能交易成功呢？毕竟拍卖是出价高者得 ， 约定好的买家一方在竞拍过程中是不断地加价 ， 保证自己出价最高就行 ， 然而实际上买卖双方是有个约定好的价格的 ， 超出部分拍卖结束后 ， 卖家再退回给买家 。 例如一套房子交易双方约定价格100万成交 ， 但是拿去法拍 ， 这时候买家不断加价 ， 可能最终竞拍成交价120万 ， 那么成交后 ， 扣除交易费用 ， 其余的近20万元还是退给买家 ， 实际上相当于100万成交的 。
今天说这个法拍房 ， 还是下补充一点 ， 虽然法拍房在过去一年数量明显增加 ， 阿里拍卖的数据 ， 2021年法拍房挂牌的统计约168万套 ， 相较前几年的确是增幅较大 ， 例如2020年是133万套 。 这其中如开头说的 ， 很多是违约导致的 ， 说明楼市中有些炒房的人放弃履行还贷款的义务 ， 导致房子被拍卖 ， 同时严谨地看 ， 也有很多是这种擦边球的交易为了绕开限购 。
当然随着司法解释的完善 ， 这种情况2022年会大幅减少 ， 不过绕开限制政策的其他途径仍得一步步的补漏洞 。
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