01、前言这两年的杭州楼市，有一个普遍的现象，那就是上半年的行情，常常比下半年要好。2019年的小阳春，堪称这些年最火热行情。当年春节后杭州的首场土拍就出现了极强的复苏信号：勾庄地价一举打破纪录，跨过2万元/㎡门槛。随后的3月份，杭州市区（含富阳、临安）成交住宅较2018年同期，增长25?上。2020年，受到疫情影响，开年楼市处于短暂冰封状态。但3月首周，杭州市区二手房成交量就达到883套，环比前一周增长108.7?仅单周成交便超过整个2月。
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到了2021年，整个3月，杭州新房、二手房共成交3万多套。尤其是二手房，创下2018年以来同期新高。在新房市场，一些前期无需摇号的楼盘，中签率却直线下滑。萧山区某楼盘，2020年12月份还是“0登记”，到21年，中签率只有15?至此，今年杭州楼市的小阳春仍然是大概率事件。卖家自然可以抓紧这轮行情出货，而买家一定要多问问自己的需求才出手。核心在于，到了后亚运时代的下半年，杭州楼市恐怕才将迎来真正的考验期。02、杭州楼市谨防库存二手房统计局发布的12月房价指数里面显示，杭州的新房房价环比上涨0.5?二手房房价环比上涨0.3?这些数据说明，杭州楼市对于房价走势的预期没有完全的被降下来。虽然杭州楼市的成交量已经是明显下滑，但是靠着对杭州房价的信心，杭州楼市的炒房客还在坚持。杭州的房价在2021年下半年里面并没有调整到位，这个时候在杭州买房，很容易又站在了高点。连二手房指导价这种调控政策都没有出，并且也没有限售，完全是仿照上海的调控手段，刻意的不让杭州楼市太冷。这样操作之下，让那些杭州的购房者就比较难了，二手房几乎不能买，只能去买那些新房。
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杭州在过去的五年里面，土地出让金是排名全国NO1。这意味着，杭州楼市里面有着大量的房源，只要房价出现横盘或者下跌的时候，这些天量库存就会出现，到时候房价就会有一波明显的跌幅。现在杭州买房还是要当心一点，尽量的控制自己的杠杆，别上头。另一方面，如果现在还在考虑贷款买房想要以租养贷，根本不太现实。就算房价、房租比较高的上海，你想要靠房租来代房贷，也是很难的。假设你买的房是200万一套，按照国内房租房价比来计算，一年的房租大概是不到4万，那么你所需要支付的房贷，假设是30年，那么房贷一年是9；也就是说，你买了套房，然后这套房租出去，房租抵完房贷之后，自己还需要缴纳5万元，才能把这个房贷给还完。这还是建立在房租回报率能有2?情况下，实际上我们国内很多房价高的城市，都达不到2?比如说深圳、北京、厦门等城市。想要以租养贷，除非房价跌一半，而且房租还不跌，不然没戏。至于说，房价不涨、房租涨一半，那也是想多了。03、房地产的红利逐渐消失房地产的红利逐渐消失，在小龙虾看来，以下几个方面表现尤为明显：一、城镇化率已经达到65.18?发达国家标准70?右，未来五年，城镇化率达70?有多大问题，房子需求就大大减少，格局全部形成，房子红利逐步消失。二、库存量大，现在库存房子够30亿人居住，炒房客被套牢，且想脱身也没办法。三、出生率下降，2021年出生人口1000万不到，是历年较低，人口红利也慢慢消失。四、70/80后人手至少2套房，90后大多已经买房，00后房子父母已经准备好，未来10后一对夫妻至少四套房在手，房子无需求。五、房子要流通才能有金融属性，一二线城市，一套房有的至少8年后才能上市销售，最快的也需要三年才能交易。
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