连日来大盘跌跌不休，但此时房地产板块却逆势大涨，耐人寻味。
上证指数的走势是这样的
而房地产板块走势却是这样的
大盘的下跌很大程度是受新能源汽车等新兴板块拖累所致，因为新能源汽车补贴退坡。但近日房地产板块的反弹则与下面这则消息有关。
你也可以看到保利、万科、金地、招商等相关个股纷纷大涨。
去年以来，许多房企纷纷暴雷，其中不乏居于前10的头部房企。这些房企的暴雷一是因为去年下半年后楼市明显变冷，房企回款速度变慢。二是长期积累的高负债风险暴露。
三道红线是2020年8月，监管层针对房地产企业提出的控制负债指标。
即：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
三道红线的提出结束了房企高周转、高负债的时代。
众所周知，融资成本是房企最重要的成本，房企能否生存、能否发展取决于融资能力。
一是房企开发的消耗大，动不动以亿为单位。二是因为房企的投资周期长，一个楼盘拿地销售需要三四年时间，回报的周期相当长。
这种情况下单个企业根本拿不出那么多的资金，大部分还是借钱。2008年的“4万亿”之后房地产市场快速发展，房企也在当中赚得盆满钵满。
但最近几年情况发生了变化。一是房子开始限价了，即使面粉价再高，面包价也不能任性高，房企的利润被压缩。二是土地成本、人力成本、原材料成本快速上涨，特别是地价方面，虽然一个一个的地王风光无限，但当中的资金压力让房企压力山大。三是楼市普涨时间已经结束，特别是在三四线城市房子卖不出去，回款周期明显拉长，由于资金绝大部分都是靠负债，利息成本年复一年地提高。
在这种情况下房企基本是借旧还新，大房企由于融资能力较强，抗风险能力要比小房企强一些。而小房企则是不断被兼并重组或破产。
三道红线出来后，房企的畸形发展被抑制。不过一些原本高负债的房企由于借不到钱而出现了资金断链。
不过，从去年底开始，国家对房地产行业的融资转向“鼓励”，以避免楼市过冷，影响经济增长。
同时就像上面提到的，银行告知并购贷款不再计算“三道红条”。传递了什么信号？
1、避免房企突然破产对购房者带来伤害。新房销售的基本是期房，交完钱后一般都要两三年才能拿房，当中的风险主要在开发商，如果开发商出现资金断链，兼并重组是避免烂尾的重要方式。不过目前房地产企业大多高负债，即使是非常优质的房企也无力单纯依靠自有资金完成收购，并购贷款不再计算“三道红条”，意味着优质的房企有更多的资金收购小房企或低股价房企，避免破产。这也是恒大、佳兆业等房企出问题后得到的启发。
2、房企已从强者恒者时代进入国企时代。以前我们总以为房企大而强、大而不倒，现在从恒大的情况来看，未必如此。这也是国家支持并购的所在，因为即使是大房企本身也有问题，要想实现房地产领域的并购重组，需要输入新血液，还需要国家贷款政策的支持。
近期我们看到一个很重要的趋势，近期的土地拍卖中此前一些激进的房企已很少见，转而唱主角的基本上是央企、地方国企。因为有央企、国企背景的房企财务较为稳健，融资成本也更低。一波竞争之后，这些优质的房企正浮出水面。最近你会发现相关股价也明显在上涨。
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