??一旦监管趋严，房企可操作空间随之变窄，他们活在预售资金的强监控里，资金周转的考验大大增加。
??“我们已经连3亿元也拿不出来。”去年11月，佳兆业集团总裁麦帆对理财投资者说，截至10月20日，佳兆业账面有约240亿元受限现金以及120多亿元在途现金，但必须进入监管账户，短期内无法盘活。
??强监管下，很多房企陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的负向循环。
??因而一听说政策放松，一些开发商自然喜出望外，犹如抓住了一根“救命稻草”，但事实总非如人所愿。目前，烟台打响第一枪之后，后续会有多少城市跟进，仍是一个疑问。
??但可以肯定的是，不同城市的房地产市场行情有较大差异，若城市中烂尾项目数量较多，便大概率不会呈现出松动迹象；而那些拥有更强的需求支撑力、人口集聚的核心城市，也不会轻易松绑。
??1月19日，在一片“放松”的呼声中，福州却公开表示，将“三点发力”强化商品房项目预售资金监管。
??其中，不仅提到要实行“专户管理、封闭运行”，还严控资金拨付节点及比例，规定“新建商品房项目的监管额度，原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点，拨付使用监管额度内的商品房预售资金。”
??近日，多地都晒出了过去一年监管的成绩单。2021年，福州共备案预售资金监管协议473份，监管资金304.78亿元；而柳州也通报了两家房企、8家经纪机构存在违规行为，要求其限期整改。
??在潍坊，更是有多个知名房企项目被通报。中南·林清月、金科·礼悦东方、翔凯·上城浞府等项目的部分楼盘，因为未及时使用预售资金监管账户、收取部分房屋首付款或一次性购房款，被扣信用分10分。
??另外，翔凯·上城浞府、旭辉银盛泰·博观天成等项目部分楼，也未按规定将按揭贷款及时存入监管账户，被扣了信用分。
??“优等生”的狂欢
??在高歌猛进的时候，房企的分化，往往是以规模为标准衡量的。但调控之下，格局重构，被定义为“优质”的房企，才会被另眼相看。
??与财务指标的“三线四档”类似，多地的预售资金监管，也按项目的施工进度、企业资质等实行分档管理。其中，被列入较高层级的房企，享受着较低的资金管控，反之则需留存更多的预售款。
??这种“分档管理”的逻辑，旭辉林中也很认可，他曾跟政府提意见，“比如暴雷的企业，直接封闭运作；有危险的企业强监管；正常企业正常监管。如果正常企业也强监管，就容易把正常企业搞不正常了。”
??无论是放松或是收紧的城市，大部分都遵循这样的原则，贯彻“因企施策”。比如上述的烟台，仅对信用等级为AAA和AA级的房企降低留存比例；而福州也提及对于信用不良或存在违规行为的房企，进行重点监管或全额监管。
??成都对房企的信用量化分值，最为细致。这座城市将企业分为A（A++、A+、A）、B、C、D 四等六级，针对不同企业，实施预收款监管比例调整等激励或惩戒。
??2020年底，成都明确根据企业信用等级，监管额度上浮40%或下浮40%不等，A++、A+、A 级且能提供银行保函的企业，监管额度分别下浮40%、20%、10%；去年11月，它又规定，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。
??甚至连三四线的四川眉山，也在按照信用管理运行。其给予信用为A级的企业，上浮10%的使用额度，且在完成竣工验收备案和房屋集中交付期满后，可申请解除预售资金监管；B级的也能上浮5%，并在办理房屋首次登记后可申请解除监管。
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