??文/乐居财经 曾树佳
??1月24日，佳兆业传来一个好消息，监管银行划走“佳兆业悦峰”的预售款已返还。
??此前，华夏银行佛山分行因担心佳兆业还不了开发贷，在未知会对方的情况下，私自划走了佳兆业悦峰2亿元的商品房预售款，项目被迫停工。不过，后来佛山相关部门出面，帮助佳兆业最终拿回了款项。
??在债务违约高发的节点，这是房企与金融机构的博弈中，难得的一场胜利。
??无论对于房企、购房者，还是供应商来说，预售资金都尤为重要。去年以来，暴雷声阵阵传来，为防止预售资金被挪用，多地对预售资金严格监管，明确规定房款必须直接存入监管账户，提高重点监管资金比例，减少提取额度和次数等。
??本质上，预售资金的监管，意在维护购房者的权益，避免烂尾楼潮起。但日益严格的监管，死死拿捏住房企流动性的命脉，不仅成了“三高”房企（高杠杆、高周转、高负债）的引爆器，还可能误伤一些相对健康的房企。
??在旭辉控股董事局主席林中看来，开发商资金大概有50%在监管账户，“比如你有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。”
??被监管的预售金规模到底有多大？一位地产老板表示，“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”另据研报数据显示，去年9月-12月，全国预售资金监管规模约1.6 万亿元。
??甚至有绿档房企账上躺着上百亿的现金，却因为预售金“紧锁”，钱被卡在了项目层面，无法向母公司输血还债，而最终走上了暴雷之路。
【 额度|地产预售金松绑迹象】??一个更为现实的问题是，年关将近，房企需要集中支付工程结算款和农民工工资，以及年初到期的美元债。若是这些刚性支出无法兑付，暴雷名单将越拉越长，这亦是当地政府不愿看到的局面。
??不过，新年伊始，“放松预售金”政策的暖风频吹，风向似乎有了转变的迹象。
??先是路透社援引知情人士称，“国内正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。”而后，烟台、广州、佛山等城市也开启了预售监管的“松绑”。
??但从目前来看，这可能仍是地产行业的政策纠偏、边际改善，并非大幅度放松；而且预售资金监管的从严从宽，也在“因城施策”中，各有不同。
??“放松”的信号
??烟台打响了今年预售资金监管放松的“第一枪”。
??1月18日，烟台市住建局网站披露文件称，对信用等级为AAA和AA级开发企业的商品房预售监管资金留存比例分别降低5和3个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
??在此几天前，佛山多部门也提到，要合理降低房地产开发投资资金压力，优化预售资金审批流程，加快审批放款等。
??与此同时，最高法、住建部、央行已共同发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，确保预售资金更好用于工程项目建设。其中的政策，包含了几层亮点：
??首先，法院不能随意对预售资金监管账户采取保全和执行措施，要避免因为不当操作而导致施工单位工程进度款无法拨付到位，进而导致项目停工。
??此外，对于工程方、材料方和设备方需要以预售资金监管账户资金来支付费用的，商业银行应当及时支付；而对于房企以银行保函方式来提取监管资金的，住房部门也应该准许。
??这对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是一个重大的利好消息。
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