商住|供应不够，规划来凑，金山、东二环、南二环，又有新货？( 二 ) 商住

南三环
分析：位于三环的三幅住宅用地，合计154亩，位于前景新城东侧，区域刚刚开盘了榕耀之城这个大盘，如果这个地块再供应，整个南三环的库存压力会持续加大，地块的优势依然是地铁加持。
位于三江口的地块，去年推出过不过最后取消，从发布的草案来看，分割出了南侧的住宅用地，不懂是否因为当初体量太大，无人敢接，从而通过分割上市来达到。
五四北
分析：位于海棠映月隔壁的小型地块，当初也是规划商业，目前变更成了商住用地，面积仅12亩，限高36米，对比当初海棠27亩，限高24米，指标下滑明显。
优势依然是地铁口+低容积率，不过面积较小，至于到时候指导价如何，同样值得关注，当然目前在售的鲁三，预计依然会产生一定压力。
盘点总结从历史发布的规划变更来看，基本发布的地块在下一场土拍都会供应，对于这些地块，大概率会在2022年第一场土拍供应。
从这些地块来看，不少都是通过规划变更，从非住宅变更成住宅，个别地块的面积都非常袖珍，可以说真的非常极致。
从福州去年底的土拍来看，郊区地块成交难度较大，虽然市区也供应了不少地块，但是溢价依然不高。
面对这种供应压力，持续变更土地性质，虽然可以缓解，不过对于周边的购房者来说，这种毫无保障的规划，也大大降低了信任感。
对于购房者而言，除了年底供应的不少纯商外，预计下一场这些地块的供应，还能解决不少区域的供应需求，当然对于买房过程中，周边的空地规划，尽量不要全信，因为规划终究是规划，计划赶不上变化。

商住|供应不够，规划来凑，金山、东二环、南二环，又有新货？( 二 )

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