新房二八分化
相比二手房的火热，新房市场的情况则更复杂。
元旦过后的第一周，张欣然就接到了不少新房售楼处的电话。本来不着急买，但听着售楼员介绍各种促销优惠，她多少有些心动。“总面积在73-83㎡，总价285万元，均价3.4万元/㎡，距离地铁站直线距离200米，最低能打92折，还赠送15年物业费。听起来很诱人。”
张欣然说的楼盘是位于西六环外、房山区青龙湖东南侧的龙湖·熙湖悦著，由龙湖、首开、国开、万科四大开发商共同打造，是典型的限竞房项目。开发商于2018年6月拿地，自持面积12%，综合楼面价26657元/㎡，政府限价37245元/㎡。
不只是熙湖悦著，从去年12月起，开发商为了冲刺业绩，不少楼盘推出多套特价房源，优惠幅度高达几十万元。元旦期间，北京新入市5个项目，其中2个为2021年首次集中供地的项目。新入市项目推出看房即送小礼品、1㎡免单等活动。大多数楼盘延续2021年促销措施。
不过，在行业人士看来，促销力度大恰恰说明房子不好卖。“熙湖悦著拿地时开发商还是激进了，这里位置不算好，同样在房山，中建京西印玥之前定价3.8万元/㎡，现在涨到了4.6万元/㎡，人家不用促销，也有人买。”据《财经》报道，元旦首日，中高端楼盘长安悦玺也未推出任何折扣，但依旧受到不少在金融街工作的购房者的关注。
据行业人士观察，近期北京二手房回暖，一定程度上对新房市场产生积极影响，但整体分析，并不是所有项目都回暖，新房销售水平呈现二八分化态势。
同样在朝阳区王四营乡，三个正在出售的项目:保利锦上去化率达到75%，融创朝阳壹号去年10月开盘，去化率接近25%，而鲁能中绿·东岳府2021年11月开盘，去化率只有个位数。
另外，在顺义区仁和镇，三个单价在4万元/㎡左右的刚需盘旭辉公园都会、路劲御和府、龙湖·云河砚正在贴身肉搏。旭辉已经卖出了近40亿元，而龙湖截止到去年12月，只卖了20多亿元。
一位北京新房销售表示，当前市场环境下实现逆转的项目均具备两个重要因素，地段和品质。“地段不是传统概念的二环三环，而是产业和人口支撑，配套设施规划和完善程度;品质也不单指建筑品质，还有智慧家居、物业服务、园林绿化、户型设计等生活场景。”
2021年对房地产行业来说，是红海变血海的残酷一年。但让人意外的是，从数据上看，这一年居然是北京新房卖得最好的一年。
有机构统计，不含别墅，2021年北京普通住宅新房卖出超过5.7万套，成交量创近5年来新高。另据CRIC研究中心统计，在四个一线城市里，上海、深圳、广州2021年全年成交套数都出现同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年涨了33%。
一位常年关注新房市场的机构人士坦言，与二手房相比，2021年北京新房更好卖。不可否认，在信贷影响之外，开发商的优惠措施也起了一定作用。
只不过，元旦过后，无论是二手房还是新房，成交数量均有所回落。据“地产营销人”统计，2022年1月3日-1月9日，北京市商品房成交1350套，环比下降11%;成交均价49145元/㎡，环比上涨27%;成交金额85.7亿元，环比下降34%。
一位21世纪不动产的中介告诉《财经天下》周刊，他所在的门店元旦后仅卖出1套房，旁边的链家也卖了不过3套，成交速度较2021年底有所放缓。不过该中介比较乐观，在二手房市场回暖的当下，他判断新房仍会是买房人的关注重点。
节奏失衡的2021
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