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先知者先觉 ， 后知者后觉 ， 不知者不觉 。
10年前 ， 万科总经理郁亮判断 ， 人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了 ， 房地产行业进入白银时代 。 黄金、白银 ， 青铜、黑铁 。 拣不到黄金 ， 有白银也能过上好日子 。 2018年秋 ， 他继续喊出地产白银时代 ， 表示万科要努力活下去 。 2022年会上 ， 郁亮直接跳过“青铜时代” ， 斩钉截铁判断整个行业进入“黑铁时代” 。
黑铁时代 ， 要么死 ， 要么活 。 活下去 ， 就得节衣缩食 ， 做好过苦日子的准备 。 郁亮要求助理定机票时尽量买便宜的航班 ， 不买头等舱 ， 同时也要求员工做好降薪的准备 。 草木皆兵 ， 如临大敌 。 一个“黑铁时代”的论断 ， 瞬间把过年的喜庆劲扫荡得烟消云散 。 当万科背水一战时 ， 世茂集团正忙着寻找买家 ， 准备出售上海佘山的深坑酒店 ， 报价为22.5亿 。 深坑酒店建造在废弃矿坑壁上 ， 曾被美国国家地理频道评为“世界十大建筑奇迹”酒店 ， 也是网红打卡地 。 2019年酒店收入2.79亿 ， 2020年受疫情影响仍收入2.65亿 。
世茂集团之所以急着把酒店卖出去 ， 是因为到期债务太多 ， 没钱还债 。 2021年世茂集团定下的销售目标为3300亿元 ， 后来下调到2900亿元依然未能完成 。 今年1月份 ， 世茂集团销售额只有75.1亿元 ， 同比下降62.49% 。 从去年11月份开始 ， 他们就有计划地出售资产 ， 与深坑酒店同时出售的 ， 还有估值177亿的香港西南九龙发展项目物业 。 除了卖、卖、卖 ， 已经没有别的办法了 。 在这个问题上 ， 不得不佩服许老板的淡定从容 。 恒大新年动员大会上 ， 久未露面的许老板摞下话来：“任何时候都不能贱卖公司资产 。 ”这背后有两个逻辑：第一 ， 不能破产 ， 都给我撑着 。 第二 ， 就算把资产卖完了 ， 也不够还债的 。 典型的虱子多了不怕痒 。 从去年9月开始 ， 恒大就没有了资金流入 。 那么2万亿债务怎么办？一个字：拖 。 要钱没有 ， 要命不给 。
可以说是耍流氓 ， 也可以说是生存策略 。
其实 ， 不仅恒大在耗着 ， 日子好过的没几家 。 恒大暴雷 ， 绿地和世贸违约 ， 泰禾、融创千疮百孔 ， 小房地产企业早就哀鸿遍野 。 这种境况 ， 恰似从白银时代直接坠入黑铁时代 ， 更加凸显出郁亮判断的精准 。 任泽平有个论断 ， 房地产短期看政策、中期看土地、 ， 长期看人口 。 生死存亡之际 ， 中长期不重要 ， 关键看短期政策如何 。 1月份创纪录的4万亿元信贷投放 ， 给银行业开了好头 ， 这是一个不可忽视的重要因素 。 天量资金的流向 ， 决定着产业发展的方向 。 据了解 ， 这些钱投放重点集中在基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域 。 在金融监管部门引导下 ， 房地产融资渐次回归正常 。 直白点说 ， 就是房地产有了续命的资金 ， 开发商不会死 。 但半死不活耗着 ， 也不是个事 。
支撑房地产活下去的源泉 ， 最终还要看房子能不能卖不出去 。 每年一月份都是春节返乡置业潮 ， 也是房地产的销售旺季 。 然而 ， 今年房地产却没有迎来开门红 。 2022年1月 ， 万科合同销售面积210.6万平米 ， 同比下降47.17% ， 合同销售金额356.0亿元 ， 同比下降50.2% 。 碧桂园降9.8%、融创降20.6%、金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%、花样年降77.8%......开年不利 ， 开局降温 。 市场分化越来越明显 ， 行业规模不断萎缩 ， 销售利润断崖下跌 。 活很艰难 ， 死不允许 。 2022的春天 ， 会不会成为房地产的凛冬？无论如何 ， 一个时代翻篇了 ， 一波红利消失了 。 聪明的早就退场 ， 坚守者各有不易 。 谁来接盘 ， 谁来还债 ， 谁能逃出生天 。 房地产的修罗场 ， 总要有人会付出代价 。
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