主要内容：
1、房地产企业收入确认条件
2、收入的税务处理
3、成本、费用的税务处理
4、计税成本的税务处理
5、特定事项的税务处理
房地产企业收入确认条件：
1、税法对收入的确认时点
国税函[2009
31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入 ， 应确认为销售收入的实现 ， 具体按以下规定确认:
(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的 ， 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 (权利)之日 ， 确认收入的实现 。
(2)采取分期收款方式销售开发产品的 ， 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 。 付款方提前付款的 ， 在实际付款日确认收入的实现 。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的 ， 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 ， 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 ， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 。
(4)采取委托方式销售开发产品的 ， 应按以下原则确认收入的实现(手续费、买断、保底分成、包销) 。
从以上可以看到 ， 税法从国家税款尽快入库的角度考虑 ， 对收入的确认的标准自然也就不同 。
(会计处理上万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工验收合格 。 招商地产为办理了移交手续 ， 金地集团为买方取得入伙资格 。 ）
2、完工条件的确认
企业销售未完工开发产品取得的收入 ， 应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额 。 开发产品完工后 ， 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 ， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 ， 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 。
国税发(2009) 31号规定:“企业房地产 开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品 。 除土地开发之外 ， 其他开发产品符合下列条件之一的 ， 应视为已经完工:
(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 。
(2) 开发产品已开始投入使用 。
(3)开发产品已取得了初始产权证明” 。
国税函[2019
201号规定:“房地产开 发企业建造、开发的开发产品 ， 无论工程质量是否通过验收合格 ， 或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续 ， 当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时 ， 为开发产品开始投入使用 ， 应视为开发产品已经完工 。 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 。 并计企业当年度应纳税所得额 。 ”
收入的税务处理：
1、代收款项
“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款 ， 包括现金、现金等价物及其他经济利益 。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等 ， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 ， 应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的 ， 可作为代收代缴款项进行管理” 。
2、定金、订金、违约金
企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入 ， 应确认为销售收入的实现 ， 包括一次性收款、分期收款、按揭方式销售、委托方式销售等形式 。
所谓“定金” ， 其法律定义是指合同当事人为保证合同履行 ， 由-方当事人预先向对方交纳一-定数额的钱款 ， 即有合同为前提 ， 没有合同即不可定义为“定金” 。 依据《合同法》相关规定 ， 一方违约时 ， 双方有约定的按照约定执行;如果无约定 ， 销售者违约时 ， “定金” 双倍返还;消费者违约时 ， “定金” 不返还 。
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