订金(保证金、诚意金、VIP卡)并不是一个规范的概念 ， 在法律上仅作为预付款的性质 ， 是预付款的一部分 ，是当事人的-种支付手段 ， 不具有担保性质 ， 如果合同履行可抵充房款 ， 不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则 。
也就是说 ， 房地产开发企业取得的企业所得税应税收入 ， 应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提 。 如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》 ， 房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等) ， 均应该按照规定预缴企业所得税;反之 ， 房地产公司没有与购房者签订相关合同 ， 所收取的款项(如:订金、诚意金等)是不需要缴纳企业所得税的 。
违约金 ， 这里指向客户收取的因延期付款、解除合同等款项 ， 财政部国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2019
16号) 文件的规定 ， 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时 ， 因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入 ， 应并入营业额中征收营业税 。
我们认为在实务中应区分两种情况处理: -种系客户虽由于违反了合同部分条款 ， 支付了违约金 ， 但仍然继续履行了合同 ， 此时的违约金 ， 对收取的企业来说应当缴纳营业税、土地增值税、企业所得税 ， 实际上属于价外费用的概念;另-种情况系客户由于违反了合同部分或全部条款支付了违约金 ， 同时终止了合同 ， 该种情况下 ， 对收取违约金的企业收取的违约金不应当征收营业税、土地增值税 ， 应当征收企业所得税 ， 属于与销售收入没有联系的违约金收入 。
3、拆迁还房的税务处理
房地产 企业在经营过程中往往会发生“拆- -还- ”即拆迁还房的行为 。 所谓的“拆- -还- -”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人 ， 使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式 。
(1)营业税的处理
《国家税务 总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2019
768号)规定 ， 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时 ， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换 。 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户 ， 并获得了相应的经济利益 ， 根据现行营业税有关规定 ， 应按“销售不动产”税目缴纳营业税 。
国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发[ 2019
549号规定对外商投资企业从事城市住宅小区建设 ， 应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定 ， 就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 ， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 ， 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等) 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的 ， 不再征收营业税 。
(2)所得税的处理(视同销售)
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发 [ 2009
31号)第七条规定 ， 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外.投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 ， 应视同销售 ， 于开发产品所有权或使用权转移 ， 或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现 。 确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(a)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 。
(b)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 。
推荐阅读
- 呼和浩特|郁亮“反水”：房地产进入黑铁时代，呼和浩特楼市出现3大变化
- 不动产登记|行业下行的悲剧，夫妻双方都是地产人，双双失业！
- 楼梯|不再懵逼！超全面房地产名词解析！房地产小知识科普（中）
- 湖南省统计局|2021年长沙市房地产开发投资约2236亿元 同比增长19.7%
- 上海市|房地产的黑铁时代来临，看成都房地产市场的十大变化！
- 广州利合房地产开发有限公司|中国海外发展拟斥资36.88亿收购雅居乐、世茂所持广州利合股权
- 北京市|房地产法律知识
- 瑞安房地产|数字地产万亿级市场
- 合肥|2021年合肥房地产开发运行情况公布
- 购房置业|万科郁亮对房地产的最新判断