襄阳|房地产行业税收政策解析( 三 ) 暖气|空调

(c)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15% ，具体比例由主管税务机关确定。
即，房地产公司“拆-还一”行为要按公允价值对所偿还的商品房视同销售确认收入，在与被拆迁户办理交接手续时，确认视同销售所得。
相应的，计入到开发成本中的拆迁补偿费应如何确认呢，根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税2009
59号)第四条第二项之规定，以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额确认为拆迁补偿费。
(3)土地增值税处理(视同销售)
根据国税函[2019
220号的规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2019
187号规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费;开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2019
187号的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，
以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 (国税发[2009
91号规定，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应)
…………
成本费用的税务处理：
1、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 (注意收入处理中提到预售收入对应的营业税金及附加也可以扣除)
2、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本+成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本
3、公共配套的处理：“ 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理:
属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 (注意非直接计入收入)
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
4、担保的处理:“企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除” 。 (注意属于经营有关的担保损失，允许在所得税前扣除，国家税务总局20191第2号）

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