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作者：子非鱼
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近日 ， 山东省菏泽市降低购房首付一事 ， 闹得满城风雨 。
根据财联社的报道 ， 山东菏泽工行、建行、农行从2月14日起 ， 就调整了购房首付比例 ， 无房无贷款记录者 ， 购房可享受20%的首付 。 对于名下无房但有贷款记录的购房家庭 ， 首付最低可以降至25%；对于名下一套房 ， 或名下还有贷款没还完的家庭 ， 首付比例最低可以在30% 。
除了降首付 ， 按揭利率也下调了 。 首套房从之前的5.95% ， 下调至5.6% ， 下浮35个基点 。 二套房从6.14%降至5.95% ， 下沉19个基点 。
利率下调并不新鲜 。 因为从去年四季度管理层改变对楼市的态度之后 ， 全国利率就开始见顶下行 。
【菏泽|顶不住！楼市，降首付了！】从贝壳研究院披露的数据可以看到 ， 去年10月份以来 ， 全国房贷利率一路下行 ， 放款速度截止到目前 ， 已经恢复正常 。
新鲜的是降首付的举动 。
事实上 ， 去年以来 ， 降首付即便在大城市也频频出现 ， 比如天津、哈尔滨、郑州 ， 乃至深圳 。
但这些城市所谓的降首付 ， 并不是真的降首付 ， 不是银行的行为 ， 而是开发商自己的行为 。
这些城市个别项目降首付的操作 ， 是开发商自己掏腰包 ， 给购房者提供一定的首付资金 ， 购房者前期只需支付1成首付 ， 其余2成由开发商垫付 ， 但需要在规定时间内（一般只有几个月）还清 。
菏泽完全不同 ， 不是开发商的行为 ， 而是银行直接公开降低首付 。 这是2022年第一个公开降低首付的城市 ， 焉能不掀起波浪 。
要知道 ， 2015年的楼市大牛 ， 其助推力量之一 ， 就是降首付 。
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这一点 ， 本号在之前的文章中就提到过 。
上图圈住的两个时间点 ， 都是楼市筑底上行的关键节点 ， 也助推力量 ， 都是放松信贷、降首付、降准、降息等 。
降首付的作用和效果 ， 非常明显 。
以美国当年的次贷危机来说 ， 当年美国的房地美与房利美 ， 就是不断降低首付比例 ， 鼓励民众购房 ， 谁承想 ， 房价是搞起来了 ， 开发商的确赚到了 ， 但由于风险管控没有做好 ， 导致很多人贷多了款 ， 还不起 ， 最终酿成了影响全球的金融动荡 。
客观来说 ， 降首付有利有弊 。
利的一方面 ， 是对于真正的刚需一族 ， 降低首付 ， 可以降低他们的上车门槛 ， 让更多的刚需能够上车 ， 拥有自己的住房 。
弊端则在于 ， 容易刺激房价上涨 。 让原本的减轻购房者压力初衷难以实现 ， 反倒会因为房价上涨而加重购房者的压力 。
总结起来 ， 还是一句话 ， 降首付对有能力的人利好 ， 对没能力买房的人 ， 反而有可能会加重他们的负担 。
既然降首付会刺激房价 ， 菏泽为何敢打响第一枪 ， 做出头鸟？菏泽会不会被约谈？
窃以为 ， 不会 。 不但不会 ， 后续还会有更多的城市选择降首付 。
因为 ， 降首付在管理层之前发布的文件中就提及过 。
2021年10月21日 ， 国新办（国务院新闻办公室）举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上 ， 银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：
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