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住房公积金|谢逸枫：首付20%回来了！房价会强势反弹吗？( 二 )

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1月19日 ， 广西南宁市将公积金贷款首套房最高额度提至70万 ， 二套房提至60万 。 1月26日 ， 安徽省提出降低首付比例 。 2月18日 ， 吉林延吉的鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案 ， 对于农民进城买房全额补贴契 。
回归的城市为一、线二线、三线城市 ， 重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽 。 其中北海降低公积金贷款的二套房首付比例下降到40% ， 成为2022年首个降低首付比例的城市 ， 自贡成为全国公积金贷款首个实行“只认贷不认房”认定标准的城市 。
大家期待的首套首付20% ， 二套首付40% ， 终于回来了 。 总体看 ， 重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽放宽购房首付款比例 ， 对信用资质优异的刚需、改善群体有促进性作用 ， 但影响有限 。 究竟释放出什么信号？
第一是公积金贷款的限贷、房贷放松 ， 对市场、开发商、购房者是一个积极信号 ， 下一步会是商业贷款的限贷、房贷放松 。
第二是首套房、二套房的首付放松、认定标准的调整 ， 下一步 ， 在限购的城市逐渐放松 。
第三是一旦首套房、二套房的首付放松、认定标准、限购、限价的调整效果不好 ， 可能第三套房贷会逐渐放松 。
第四是限贷、首付、房贷放松之后 ， 下一步 ， 限价取消 ， 限购会逐渐放松 。
第五是刚需、改善的购房者把握好新一轮买房时机的好节点 ， 2022年会是个好时机 。
第六是后续其他城市会跟进的可能性 ， 非常大 。
央行2016年的通知中已明确规定 ， 在不实施“限购”措施的城市 ， 居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调 ， 允许在最低首付款比例25％的基础上向下浮动5个百分点 。 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭 ， 最低首付款比例调整为不低于30％ 。

究竟是不是意味着房贷进入实质性放松？能否让楼市强势回暖？房价强势反弹？刚需买房的时机到了吗？未来是不是会有更多的城市加入房贷放松大军？
其一是政策放松的预期、心理预期信号价值大于实质意义 ， 基于重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽降低公积金贷款首付比例的范围、区域、力度、对象有限 ， 考虑到城市基本面和房地产基本面的现状 ， 对楼市影响有限 。
其二是政策迎来回暖预期 ， 市场触底复苏迹象非常强烈 ， 短期内不能让城市楼市回暖 ， 房价反弹 。 总体来说 ， 购房利率下降、额度增加、放款速度加快 ， 还有降低首付的利好政策 ， 有利于购房需求释放 ， 促进市场成交 ， 遏制下行的趋势 。
可以起到振市场信心 ， 有利于住房刚性需求释放 。 对稳定房地产市场运行具有积极意义 ， 市场情绪的提升 ， 直接影响到房企的拿地热情 ， 有助土地出让收入止跌企稳 。 2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段 ， 房企的资金压力仍然较大 ， 类似政策的出台也有利于稳定房企运营 。
其三是仅仅有限制、有范围、有区域、有对象的房贷松动、利率下调、信贷额度充裕 ， 短期内是无法让房价实现触底反弹的 。 除非房贷的商业、公积金贷款全面放松 ， 第三套房贷放松 ， 限购限价全面取消 ， 或者是出4万亿 ， 或者出2万亿的刺激计划 ， 目前看是不可能 。
其四是房贷的松动、利率下调、信贷额度充裕 ， 是刚需一族“上车”的好机会 ， 这是购房时机的信号 。 对于刚需客群来说 ， 降低首付比例 ， 购房的贷款首付门槛、利率成本下降 ， 价格处于下行周期 ， 无疑是对刚需、改善的购房者最好的机会 。
其五是未来会有更多中小城市加入房贷“松绑”大军 ， 房贷首付政策松动并不意外 。 降低房贷首付、取消限购、限价、放开第三套房贷、税收免减等促进住房消费的做法 ， 是刺激楼市需求效果比较明显的政策工具 。

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