左岸|东二环公园左岸，刚领证就挂牌，二手市场怎么看？楼市|小三|二手房

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今天来聊聊东二环的公园左岸，这个项目最近交房，相关投诉也不少，当然刚交房，就已经有不少房源在二手平台挂牌，可以说很有参考意义，下面聊聊。
项目情况2018年7月20日，世茂地产以底价28.54亿元竞得宗地2018-17号，平均楼面地价22619元/㎡，纯商项目。
2019年6月，项目首次开盘，备案852套，其中6套由于样板房不推出，共推出846套，其中高层546套，叠拼300套，高层装修均价36454元/㎡，别墅装修均价38472元/㎡，整体预售均价37342元/㎡。
由于当时福州要求摇号，所以项目也采取了摇号开盘，认筹728户，当天高层去化203套，叠拼去化245套，共计去化448套，去化率52.95% 。
2019年10月，项目第二次开盘，推出剩余的3栋高层住宅， 242套，备案装修均价37708元/㎡，对比一期高层出现上涨，不过认筹人数较少。

二手情况项目近期交房，目前二手平台挂出不少房源，价格差异较大，大概分成三个阶段：

87平米：中高楼层，挂牌价3.8W左右
105平米：高楼层，挂牌价4.3W左右
144平米：叠拼中上叠，挂牌价5W左右

分析：从目前的挂牌价可以看出，新盘刚交房，哪些是真正要卖，哪些是恶意抬价。同样的户型在差不多的楼层，有的可以挂牌3.8W ，有的挂牌4.1W ，有的端头甚至挂牌近5W ，对于叠拼，有的挂牌4.1W ，有的挂牌5.2W ，有的挂牌近6W 。
挂牌价对比对于目前的挂牌价，在二手市场来说并不低，那是否意味着这些购房者都赚了，再对比当初的新房价格看看。
项目高楼层住宅分两期， 2019年上市，均价3.6W-3.77W ，对于户型而言，端头与中户也有一定差价，取两个楼栋做个参考，项目东端比中户，同楼层单价3.3-4.8K ，可以说这个价格差并不低，已经接近10% 。

套用上述挂牌价计算看看：
87中户：目前中高楼层3.8W ，当初3.5W ， 2年半时间，涨幅9% ，目前未满二，实际买家出的金额更高，不过对于当初的购房者而言，按贷款年5%计算，可能仅仅做到保本，甚至略亏。
105端头：目前高楼层4.3-4.7W ，当初3.8W ， 2年半时间，涨幅13%-23% ，如果按存在的4.3W挂牌看，已经与周边其他次新房价位差异不算太大，但是13%幅度依然是保本，当然对于挂牌4.7W的，看上去有额外利润，但是已经有同类型挂牌更低，同时500W ，买一个东二环105平三房，这已经是目前东二环最典型的尴尬局面。

看完高层住宅，看看当初的叠拼利润，项目分上中下叠，其中中叠单价最低，非端头的户型，均价3.37W ，上叠非端头3.77W ，比高层住宅单价没有太大差异，甚至更低，可以说叠拼的优势非常明显。
目前的二手挂牌价，差异较大，中叠4.1W ，上叠5.2W ，下叠6.1W 。
做个差价计算，由于实际房源没有一个个询问，全部当作非端头计算，中叠差价7K ，涨幅20% ，上叠差价1.4W ，涨幅26% ，下叠差价2W ，涨幅50% 。
从叠拼的计算，虽然这些挂牌价，仅仅是挂牌，真正成交多少，有很大差异，所以计算也只是一个参考过程，不过从对比可以发现，叠拼存在一定套利空间，当初单价最贵的下叠套利最多。