|破冰首例！拒绝为烂尾房还贷，获法院支持！( 二 )
都想不明白的问题 ， 就让法律去想吧 ， 于是双方对簿公堂 。
两级法院的争议
在按揭合同中 ， 银行埋有伏笔 。
双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：贷款发放后 ， 借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷 ， 均与贷款人（银行）无关 ， 贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款 。
读万卷书 ， 不如签过万份合同 。
银行的这个条款经过无数合同纠纷的千锤百炼 ， 极为周到：不论许先生与何人因何因发生任何纠纷 ， 均需还款 ， 银行还有权要求提前偿还 。
这就是一剑封喉啊！
饶是许先生走投无路 ， 也没办法拿咽喉硬抗快剑之锋 。
一审法院也难抵其锋 ， 只能判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除 ， 许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元 。
房子没了 ， 开发商的钱要不回来 ， 自己还要一次性偿还贷款本息220万元 ， 得到这样的结果 ， 许先生真还不如不打这个官司 。
那样最多是小刀子割肉 ， 虽然痛但是不致命 。
横竖都没有退路 ， 只能硬着头皮继续干了 ， 许先生选择上诉 。
转机来了！
二审法院否定了第38条的效力 ， 认为该条款对许先生不具有约束力 。
理由有两条：其一 ， 该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款 ， 其二 ， 与最高法的解释相抵触 。
格式条款意味着该条款刻意加重许先生的责任而减轻银行的责任 ， 显失公平 。
而与最高法的解释相抵触 ， 则意味着不具备法律效力 。
2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后 ， 商品房担保贷款合同也被解除的 ， 出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人 。
什么意思呢？
就是《商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》都被解除的情况下 ， 开发商应该把收到的购房贷款还给银行（担保权人） ， 把购房款还给许先生（买受人） ， 包括本金和利息 。
也就是说 ， 如果两个合同都解除了 ， 银行的贷款本息应该由开发商承担 。 如果开发商已经进入破产清算 ， 银行应该和许先生一样 ， 向破产管理人申报债权 ， 在破产清算过程中实现自己的债权 。
2022年初 ， 嘉兴中院作出二审判决：许先生无需归还剩余贷款本息 ， 220余万元贷款本息返还责任由开发商承担 。
这里需要强调的是 ， 许先生的案例有其特殊之处：开发商没有进行债务转移 。
如果《商品房买卖合同》解除后 ， 开发商把购房款退还给购房者 ， 没有直接还给银行 ， 那么购房者就需要偿还银行的贷款 ， 这就是债务转移 。
本案中 ， 开发商没有把钱退给许先生 ， 没有发生债务转移 ， 那么许先生和银行的债权就是各自独立的 ， 需要分别向开发商主张 。
文/花满楼
编辑：董楠
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