??乐居财经讯 严明会 2月23日，穆迪在一份研报中指出，预计未来6-12个月内国有房地产企业以及在房地产业敞口较大的国企(统称为国企)将越来越多地寻找和着手收购受困开发商的资产。随着受困房地产企业希望通过出售部分资产来缓解流动性压力，此类交易有望增加。
??近期市场上的一些事件表明了上述趋势。
??2022年1月21日和1月28日，世茂集团控股有限公司 (世茂集团，B2/评级下调观察) 宣布向上海久事(集团)有限公司出售位于上海黄浦路的地块，并向上海置地 (集团) 有限公司出售上海外滩茂悦大酒店，总对价为人民币55.6亿元。两家收购方均由上海市国有资产监督管理委员会全资所有。
??2022年1月25日，中国海外发展有限公司 (中国海外，Baa1/稳定) 宣布将分别向雅居乐集团控股有限公司 (雅居乐集团，B1/负面) 和世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司 (广州利合) 26.66%和26.67%的持股。广州利合持有商住混合式综合体“广州亚运城”。收购总对价约为人民币36.9亿元。
??2022年1月28日，中国海外的联营公司中国海外宏洋集团有限公司 (中国海外宏洋，Baa2/稳定) 宣布将从雅居乐集团收购多个房地产项目，总对价为人民币10亿元。
??由于房地产开发商的其他资金来源仍将受限，出售资产是其缓解流动性压力的重要途径之一。穆迪预计，2022年中国开发商的房地产合约销售将继续疲软，这些开发商的境内外债务市场融资渠道仍将有限。同时，开发商再融资需求仍然很高，自2022年2月1日起的12个月内，穆迪授评的中国开发商有372亿美元左右的境外债券即将到期。
??此外，穆迪预计地方政府会鼓励那些在当地房地产开发市场有经验、财务状况良好且财力雄厚的地方国企收购当地受困房地产开发商的资产以稳定当地房地产市场。
??中国监管机构支持这些收购活动，因为这将有助于防范房地产业的个别违约案例发展成为范围和规模更大的系统性风险。据《证券日报》和新华网报道，中国人民银行(人行)和中国银行保险监督管理委员会(中国银保监会)于2021年12月中旬联合发文，鼓励金融机构为实力较强的房地产企业在收购实力较弱企业的房地产资产时提供并购金融服务。上海浦东发展银行股份有限公司 (Baa2/稳定) 宣布于2022年1月21日完成了人民币50亿元债券的发行，以支持房地产开发商的并购。
??尽管如此，国企在作出决定时主要根据自身的商业考虑，政府不太可能利用国企作为救助特定受困房地产公司的工具。因此，穆迪预计国企将需要一些时间进行尽职调查并与被收购方就交易价格和条款进行谈判，从而降低风险并最大化潜在交易的回报。
??国企收购资产的财力普遍比民营开发商雄厚。这体现为多数受评国企的评级为投资级别。迄今为止，国企较少受到严苛的融资环境的影响。在目前的市场环境下其合约销售增速也往往高于民营企业。
??国企在作出决定时主要根据自身的商业考虑因素。政府不太可能将国企作为救助特定受困房地产企业的工具。国企可能更倾向选择符合其现有业务战略、可产生稳定的经常性现金流和正回报、处于有价值和稀缺地段的资产，及/或物业管理等轻资产业务。预计收购资产产生的EBITDA贡献可能会部分抵消收购带来的债务对杠杆率的影响。
??受评央企总体上更有实力管理此类收购。与受评地方国企相比，对于大多数受评央企而言，收购带来的负面信用影响可能较为有限。虽然举债支持收购对相关国企具有负面信用影响，但所收购的资产将有助于提升其市场地位。相关国企也会审慎评估收购对其财务状况的影响以控制杠杆。另一方面，受评地方国企的财务状况总体弱于受评央企。受评地方国企往往杠杆率较高而资金来源相对较少，因此大规模举债收购对其信用质量可能会产生较大的负面影响。
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