文|内幕君
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前几天 ， 北京完成了2022年第一轮集中供地 ， 这也是22个热点城市的虎年首拍 。
推出18宗地成交17宗 ， 北京吸金480亿 。
这场土拍还是延续熟悉的配方 ， 散发熟悉的味道：央企和国企唱主角 。 成功出让的17宗地里头 ， 只有一宗被民营房企拿下 。
除了保利、中海、华润、建发 ， 这些地产人熟悉的面孔外 ， 另一股重要拿地势力是北京城建、兴创、北投、怀柔科学城等当地的城投公司 ， 也都是国资背景 。 土拍结果出来后 ， 狗蛋说：
三分天下的趋势越来越明显了 。
原来房地产市场群雄割据、黑马逆袭的局面 ， 正在演变为国资房企、地方城投和龙头民企三足鼎立 。
至少在土地市场是这样的 。
狗蛋数了数中指院《2021年中国房地产企业拿地TOP100榜单》 ， 上面的城投企业数量 ， 超过20家 。
比较强势的像武汉城建、深圳地铁 ， 年度拿地金额超过240亿 ， 跻身top30 。
挥金的气势 ， 比销售额30强房企正荣、阳光城、金科还猛 。
作为地方城市建设投资公司 ， 在去年行业速冻的形势下拿地 ， 很多是出于托底需要 。
简单来说 ， 他们不是因为肉香买肉吃 ， 而是作为氛围组 ， 配合摊主爸爸经营卖肉生意 。
有城投行业报告显示 ， 我国目前2000多家城投公司中 ， 地产销售收入占总收入超过30% ， 且资产规模超500亿的城投企业 ， 只有不到50家 。 和房企正规军一样 ， 城投搞地产同样分化严重 。
这种分化通常和摊主爸爸的综合实力挂钩 。
通常情况下 ， 一线城市主流城投平台强于二线城市的 ， 二线强于三线 。
像特区的深圳地铁集团 ， 那是城投公司里头 ， 天花板级别的存在 。
2020年深铁实现营收210亿左右 ， 净利润达111亿元 。
这超过了北京基础设施投资、广州地铁、成都轨道、杭州地铁、苏州轨道等21个城市地铁公司 ， 它们的净利润总和 。
同样混大湾区 ， 广州地铁的净利润只有2.3亿 ， 也就人家的1/48 。
有广东的朋友就开玩笑说 ， 难怪深圳地铁票价要比广州的高 。
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过去的三四年间 ， 深圳地铁一直是国内最赚钱的地铁公司 。
2018年 ， 深圳地铁净利润72.49亿 ， 比排名第二的武汉地铁高出60亿 。
这种猛甩对手的赚钱能力不仅同行羡慕 ， 房企也羡慕 。
沪深两市的137家上市房企 ， 2020年净利润超过100亿的只有7家 。
同期净利润111亿的深铁 ， 比排行第七的金地还多几个亿 ， 跑赢了其中的131家 。
问题来了：
深圳地铁靠什么赚钱？
虽然广东朋友调侃深圳地铁票价比广州高 ， 是因为一个为人民服务 ， 一个为人民币服务 ， 但深铁真不靠卖那点车票赚钱 。 地铁运营这项主业几乎都是赔钱货 。
深圳地铁超200亿的营收里头 ， 有七成来自房地产 ， 广州地铁则不到3成 。
因为挨着香港 ， 改革开放40几年来 ， 深圳没少学习对岸的技能 ， 在深圳的企业同样没少摸着香港同行过河 。
深铁的赚钱能力强正是因为学到了港铁的精髓：
以房养铁 。
即通过轨道物业开发 ， 用卖地盖房赚到的钱反哺地铁建设和运营 。
截至2020年末 ， 深铁累计拿到的轨道沿线上盖项目多达15个 ， 开发规模近600万㎡ 。
深圳土地市场有两种收割机 ， 一种是龙光牌“地王收割机” ， 一种就是深铁 ， 轨道沿线地块收割机 。
去年11月深圳第三轮土拍 ， 深铁一把就拿了5宗地 ， 都是TOD项目 。
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