我们都知道合同的效力分为合同有效 ， 合同无效和效力待定 ， 其中无效合同是不符合法律规定的要件的合同 ， 不能产生法律效力 。 无效合同 ， 是指合同虽然已经成立 ， 但因其严重欠缺有效要件 ， 在法律上不按当事人之间的合约赋予其法律效力 。 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ， 损害国家利益；恶意串通 ， 损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定 。
网友咨询：
某房地产公司与L签订了商品房内部认购合同书 ， 该认购合同约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间等内容 。 合同签订当日 ， L即向某房地产公司交纳全部购房款 。 其后 ， 该房地产公司在案涉开发项目已经取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证的情况下 ， 以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由 ， 请求确认双方签订的内部认购合同无效 。 房地产公司的请求合法吗？
【按揭|开发商恶意违约，消费者能否维权？】甘肃阶州（成县）律师事务所闫辐律师解答：
本案属于确认合同无效纠纷 。
L在签订认购合同当日即支付了全额购房款 ， 某房地产公司作为销售方的合同目的已经实现 ， 但其不积极履行已方合同义务 ， 在房地产市场出现价格大幅上涨的情况下主张合同无效 ， 违背诚实信用原则 。
某房地产公司签约时未取得商品房预售许可证 ， 虽然违反了商品房预售许可制度 ， 但案涉楼盘已经取得了除预售许可证之外的“四证” ， 工程主体已经建成 ， 预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在 。 因此 ， 该公司签约时未取得商品房预售许可证的事实 ， 并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效 。 该公司为获取超出合同预期的更大利益 ， 违背合同约定 ， 主张合同无效 ， 显然与社会价值导向和公众认知相悖 。
闫辐律师补充：
《民法典》四百六十四条 ， 合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议 。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议 ， 适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的 ， 可以根据其性质参照适用本编规定 。
第四百六十五条 ， 依法成立的合同 ， 受法律保护 。
依法成立的合同 ， 仅对当事人具有法律约束力 ， 但是法律另有规定的除外 。
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