城市分化方面
对于现在来说 ， 我国的城镇化率已经达到了63.89% ， 这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场 。 而城镇化的发展方向也发生了改变 ， 不再是农村人口涌入到小城市当中 ， 而是小城市人口逐渐流入到大城市当中 。 这样的话 ， 就会导致小城市人口逐渐流失 ， 而大城市人口会不断增加 。
要知道 ， 房地产行业一直流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口 。 ”可以说人口基数决定了城市内楼市的发展 。 对于那些人口不断流失的小城市来说 ， 以后购房需求会不断减少 ， 使得小城市的楼市最终会出现供给大于需求的局面 。 这样的话 ， 小城市的住宅流通性就会变差很多 ， 导致小城市的住宅没有太大的升值空间 ， 最终只会剩下居住属性 。
【购房置业|今明两年不买房，五年后是买不起还是随便挑？答案已经清晰明了】而对于那些大城市来说 ， 本身经济发展较好 ， 再加上人口不断流入 ， 导致购房需求不断增加 ， 使得大城市的住宅会变得更加抢手 。 这样的话 ， 那些大城市的住宅就具有较大的升值空间 ， 以后房价还会继续上涨 。
住宅分化方面
对于现在来说 ， 我国住宅已经出现过剩局面 。 根据央行给出的数据显示 ， 城镇居民拥房率已经达到了96% ， 而拥有两套房及以上的家庭占比41.5% 。 这也就是说 ， 现在城镇居民大多数都已经拥有了属于自己的住宅 ， 而且拥有多套房的家庭也不再少数 。 这样的话 ， 对于这些城镇居民来说 ， 买房不再是为了居住需求 ， 而是为了投资而买房 。
根据数据显示 ， 我国城镇人均住宅面积已经达到了40平方米 ， 可以说单单是城镇住宅 ， 就足以让12亿人居住 。 如果加上农村住宅和小产权房等住宅的话 ， 足以让34亿人居住 。 可以说现在住宅已经过剩 ， 只不过有很多住宅都处于空置状态 ， 没有流入到楼市当中 ， 才使得现在供大于需的局面不是很明显 。
要知道 ， 根据西南财经大学给出的数据显示 ， 在2017年时 ， 我国城镇住宅空置率已经达到了21.4% 。 这就意味着我国城镇住宅有两成左右都处于空置状态 ， 没有流入到楼市当中 。 这个数量可谓是非常庞大的 ， 如果这些住宅都流入到楼市当中的话 ， 就会造成供给大于需求的局面 。
而对于大多数人来说 ， 已经满足了居住需求 。 对于以后买房而言 ， 肯定是为了追求更好的居住体验 。 可以说人们收入水平提高后 ， 会选择更换改善型住宅 。 因此 ， 对于以后来说 ， 只有那些品质较好、居住体验舒适的住宅 ， 才会受人们欢迎 。 而对于那些普通住宅来说 ， 最终将只剩下居住属性 。 这就是住宅之间的分化 ， 也是不可避免的事情 。
从这当中 ， 我们就可以看出 ， 如果从城市方面来看的话 ， 在小城市买房会越来越容易 ， 而 对于那些大城市来说 ， 5年后会更加买不起 。 而从住宅方面来说 ， 今明两年不买房 ， 五年后那些品质较好的住宅将会更买不起 ， 而对于数量庞大的普通住宅来说 ， 可能会“随便挑” 。
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