因为资产说白了包括自有资金（首付）+贷款 ， 借的钱也可以算作资产的一部分 ， 但是债务是要还的 ， 如果资产中债务的比例过高 ， 这个资产泡沫就更大 ， 收经济波动、利率影响就更大 。 例如一套房子200万 ， 如果首付20% ， 就有160万贷款需要支付利息 ， 也要在接下来的长周期内持续还款 ， 这个负债压力是传导到居民手里的 。
这里还要说一个问题 ， 就是土地财政 ， 从去年下半年以来现实的政策和债务压力让房企控制资产负债表 ， 2021年三批集中供地流拍率分别为6.2%、32.8%、18.9% ， 平均溢价率分别为14.8%、3.6%、1.8% 。 百强房企中 ， 参与拿地房企数量由首批72家降至第三批28家 ， 拿地金额占比从首批70.1%降至第三批21.5% 。 这个收缩的迹象非常明显 ， 同时2021年完成年度销售指标的房企是少了太多 。
这时候DF财政的重要收入来源面临熄火 ， 房企也没钱 ， 目前都在卖资产 ， 在开发环节加杠杆是很难的 ， 只有增加居民负债来将楼市流入的资金拉升上来 ， 因此购房贷款只是一个通道 ， 这个通道一段连接着金融机构放款 ， 一段连接着土地财政 。 这么多年以来这个通道一直如此 ， 资金的转移过程和负债的转移是并行的 。
我们之前听多了一句话——房地产是灰犀牛 ， 其实债务才是真正的灰犀牛 ， 只不过这头灰犀牛假借房地产的名义存在 ， 杠杆加完 ， 财富并没有流入居民口袋里 ， 增加的是负债 ， 这就导致后面人们消费力被挤占 。
【二手房|公积金不够商贷来凑：楼市杠杆率变局】
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