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本文是专栏第338篇文章 。
计划不如变化快 ， 我写这篇文章的时候 ， 俄军已经进入基辅地区 ， 乌克兰的变局陡增 。
过去一段时间 ， 乌克兰的富人正在出走 ， 据说前100富豪跑了98个 ， 伴随的还有热钱在逃离欧洲 ， 毕竟局势极为不稳定 ， 俄罗斯的钢铁洪流真要穿过东欧平原怎么办？虽然北约已经陈兵在波兰 ， 但显然只是自保 ， 大家心理上的停止线在哪里尚不可知 。
乌克兰上空已成禁飞区
这种情况下资本一定会选择安全稳定的地方 ， 美国是这么想 ， 这时候可以一定程度上帮助美国降低一部分通胀 ， 目前的通胀已经很难通过其他手段控制了；而且美国流行“antiwork”反工作思潮 ， 大家在疫情之后 ， 又可以领到zf不断发出的现金支票 ， 再加上在家办公习惯了 ， 对回归工作岗位产生了倦怠 ， 于是思考什么是生活的真谛 。 说实话 ， 这是一种非常奢侈的想法 ， 尤其是大多数还没什么储蓄的情况下 ， 这种情绪我们很难一下子理解 。
除了美国 ， 世界上为数不多的另一个稳定区域就是我们国家了 ， 要市场有市场、要人口有人口、要产能有产能 ， 这种稳定必然是最好的吸引力 。 资本无国界 ， 但利用好手中的牌 ， 才能形成日后口中的国运 。 就如同9.11事件后全球反恐给中国带来的时间契机一样 ， 我们还需要做到很多事 ， 时间宝贵 。
此时 ， 稳定被去年至今的历次会议提出来 ， 深谋远虑 。 这其中我们自己的经济首先要稳定 ， 这其中自然不能回避楼市 。 我们目前要密切注意的是楼市是否会再回到加杠杆的道路上来 。
前些天赣州、驻马店、菏泽等地先后开始把住房商业贷款的首付比例从30%下调到20% ， 注意这里是商业贷款 ， 跟再早些天30余个城市的公积金贷款首付比例下调还不是一码事 。
公积金贷款的用户占比毕竟要小得多 ， 对楼市的影响非常有限 ， 但紧接着政策的声音是“对房地产理性的金融支持会存在” ， 这里面也没有回避加杠杆救市措施 。
降低（商贷）首付比例这个措施 ， 很久未见了 ， 上一次大概是2015~2016年这一轮楼市循环下部分城市放松过 ， 自此之后罕见 。 估计正因为公积金贷款救市的拉动力有限 ， 所以紧跟着是商贷 。 首付比例远不像利率或者限购政策变化那么频繁 ， 因为它牵扯一个关键因素——杠杆率 。
我们的经济去年去杠杆、降负债言犹在耳 ， 其他不论 ， 这个去杠杆的紧迫性在哪里？说白了在于政府、企业、个人居民三个部门之前比较多 ， 或者负债率增速太快 。 虽然对比一部分发达国家我们的负债率还有点余地 ， 之前的文章我也介绍过 ， 2021年我们的GDP大约114万亿 ， 目前居民的贷款大约在55.3万亿 ， 其中长期贷款（房贷为主）又占了大头 。
降低首付比例意味着贷款比重增加 ， 这个就是我们房地产行业居民贷款杠杆的增加 ， 杠杆是可以用更小的力量撬动更大的重量 ， 但有个安全边界 。 技术上的边界我们很难给出一个确切的数字 ， 但杠杆率增加是威胁资产价格的 。 虽然贷款增加可能会让市场热起来 ， 但前提是信心和偿债能力 。
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