高地|黑铁时代，绿城逆势起跑( 二 ) 商业地产|交易

一时间，风头无量。

制图：地产十一言
努力总是会有收获的。
绿城中国的排名，从2016年全口径排名第9 ，到2021年第7名，从2016年权益口径排名20 ，到2021年首进前10 。
起起伏伏，再回前十，绿城用了5年的时间。
大本营外，凶猛抢食在投资土储方面，绿城严格实施“1+5+N”的布局战略，聚焦深耕浙江的同时，发力五大城市群中核心一二线城市。比如南通、宁波、北京等。

2022年开年，据亿翰智库统计， 1月绿城拿地投入119.9亿元，拿地面积62.5万平，新增权益货值为171.6亿元，权益新增货值比率发布为83% 。拿地成本约19184元/平。
1月4日，绿城联合天一置业以13.34亿底价竞得南通1宗宅地，此外亦于宁波落子，以16.73亿总价夺得镇海区国家高新区地块。
2月17日，绿城以43.47亿元、41000平现房销售面积摘得北京朝阳崔各庄地块，成交楼面价约4.88万/平，溢价率15% 。
以40.17亿摘得北京石景山刘娘府地块，指导价9.15万/平。
以14.76亿竞得北京经开区地块，溢价率1.09% 。
2022年，在北京首轮集中土拍中，绿城挥金98.4亿元夺得3宗地，一时间被业内感叹为绿城的北京大年。

提前风险出清狂奔之下，绿城颇有些“顾头不顾尾” ，投资与销售再回前十的代价是负债增加、“三道红线”恶化。
数据显示， 2021年上半年绿城中国拿地金额707亿元，与此同时，其负债总额由2020年同期增长29.52%至2021年上半年的3904.61亿元，资产负债率达81.33% ，较2021年年初增长1.75个百分点。
不仅如此， “三道红线”中有两道处于恶化状态， 2021年上半年绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%；现金短债比为2；净负债率为75.2%；其中剔除预收款后的资产负债率较2020年末增长1.6个百分点，净负债率较2020年末增长11.4个百分点，均处于黄档。
当然，绿城也一直在降负债，优化三道红线。
有了国企中交撑腰，绿城计划2023年将永续债全部赎回。
从2021年下半年开始，绿城先于7月赎回10亿元永续债，随后又赎回31亿元及5亿美元永续债。
截至目前，其永续债规模已降至六七十亿元左右。在全部赎回前，绿城表示暂不发行新的永续债。
另外，基于减值计提的提前风险出清，以及永续债双刃剑因势利导，为后期绿城净利率风险提前做好筹备和风险释放。降负债的第二个动作是发债。
1月，绿城发行信用债26亿元、境外债25.3亿元，合计51.3亿元，融资规模最大，比排名第二的碧桂园多了20亿元。其发债平均利率仅3% ，在发债房企中排名第二，仅比苏高新高出0.1个百分点。
1月3日，绿城披露2022年度第一期中期票据发行文件，注册金额40亿元，拟发行金额不超过26亿元。其中15亿元用于偿还债务。
1月28日，绿城发行2025年到期的4亿美元增信债券，年利率仅2.3% 。

融资成本降至4.6%超低位绿城站稳前十的资本，除了持续改善的财务结构，还有中交入主后不断降低的融资成本。
2014至2021年间，其融资成本分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4% ， 5.3% ， 4.9% ， 4.6% 。近期，其融资活动频繁。
2月10日，绿城中国拟注册发行两期中票， 2022年度第四期中期票据金额为20亿元， 2022年度第五期中期票据金额为15亿元，项目状态均为“预评中” 。
2月16日，绿城发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告。本期债券发行总规模为不超10亿元，期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，起息日为2月21日。

高地|黑铁时代，绿城逆势起跑( 二 )

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