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最近研究了下银行 。
有人要说了 ， 你不是做保险的吗 ， 看什么银行？不务正业！要知道 ， 银保不分家 。 银监会和保监会都在2018年合并成了银保监会 ， 咱们做保险的 ， 自然也要多学习一点银行知识 。 最近我就很好奇啊：还房贷 ， 等额本金和等额本息哪个更划算呢？
然后我就百度了一下计算公式 。 首先是等额本息的 ， 计算公式很简单 ， 如下
其中 ， a是贷款本金 ， i是月利率 ， 等于贷款利率除以12 ， n是还款月数 ， 比如30年就是360个月 。 再是等额本金 ， 这个要复杂一点 ， 分三步：1）计算出每月应还的本金：a/n；2）计算出剩余本金：a*剩余还款月数；3）计算当月应还的利息：剩余本金*i；4）计算每月应还的总额：每月应还本金+当月应还利息 。 由于剩余本金越还越少 ， 所以呢 ， 每月的还款额也会越来越少 。 看起来比较麻烦 ， 但有excel就简单多了 。 我用excel做了一个简易的房贷计算器 ， 输入本金 ， 贷款利率 ， 还款月份后 ， 就能自动帮我计算出来这些数据 。 也和网上的房贷计算器核对了一下结果 ， 都是相符的 。 那我们就开始实际计算一下 ， 比如输入贷款70万 ， 房贷利率5% ， 还款月数360个月 。 就会得到如下数据：
等额本息：每月还款3757.75 。 等额本金：每月偿还本金1944.44 ， 首月利息2916.67 ， 合计4861.11 ， 以后每月利息递减8.10元 。 为了大家看得更直观 ， 我还画了一张图：
可以看出 ， 等额本息（蓝线）的还款金额保持不变 ， 而等额本金（橙线）的前期高 ， 后期低 。 那问题来了：哪个更划算呢？在回答这个问题之前 ， 我们要思考另一个问题：用什么指标来衡量划不划算？要不先试试看还款总额吧 。 我们用sum函数加总一下 ， 就会得到这样的结果：等额本息总还款额135万 ， 等额本金是122万 ， 少了13万左右 。 那是不是意味着等额本金更划算呢？还款总额只是单纯的考虑了数字大小 ， 却忽略了货币的时间价值 ， 举个简单的例子：今天还款5000元和30年后还款5000元 ， 能一样吗？那用什么指标好呢？这时候 ， 我们可以回顾衡量理财险收益的一个指标：内部收益率IRR ， 它是考虑了货币时间价值的年化收益率 。 现在我们换位思考 ， 把我们自己当成银行 ， 把放贷想象成买理财险：现在有两份理财险 ， 第一份理财险本金是70万 ， 每月可以拿到3757.75元 ， 总共可以拿到360个月；
第二份理财险本金也是70万 ， 首月可以拿到4861.11元 ， 以后每月递减8.10元 。 然后我们使用xirr函数计算一下 ， 然后得到这样的结果：
两种放贷的收益率都一样 ， 都是5.11%！由此我们可以得出结论：从收益率的角度考虑 ， 两种还贷方式都一样划算 。 所以还房贷的时候 ， 我们考虑的更多的是个人偿还能力 ， 比如你是现在收入高 ， 还是未来更高？此外 ， 现在很多人的房贷利率都改成了LPR浮动利率 ， 在利率不断变化的情况下 ， 结果可能稍有出入 ， 但对这一结论的整体影响不大 。 如果我们把房贷利率调到5.4% ， 一个比较接近现实的利率 ， 那么得到的IRR是多少呢？
【银行|还房贷，等额本金和等额本息哪个更划算？】
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