“雪场公寓的自持升值空间有限 ， 其投资价值在于良好的租金回报 。 ”上述销售顾问坦言 。
暗礁
桥山集团的两个雪场公寓项目 ， 均提供托管与返利服务 。
记者了解到 ， “冬奥村”的返利方案为 ， 12年返利100% ， 出售后逐年返利6%、6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%、8%、10%、12%、15% 。 “浪漫雪郡”的返利方案还未最终敲定 ， 预计与此类似 。 御湖地产的“御湖温泉”为六年返利 ， 每年返8% 。
万科青山公寓没有提供托管服务 ， 也不承诺返利 。
雪场公寓开发商为快速回血 ， 大多描绘了良好的收益前景 。 如果后期运营能力欠佳 ， 陷入亏损 ， 其对业主的包租返利承诺 ， 或将难以兑现 。
付永生律师指出 ， 根据咨询机构克而瑞的数据 ， 商业地产的年化收益率在2％-6％左右 ， 位置绝佳、运营好的项目 ， 收益率能达到7％-10％ 。 “10％的收益 ， 大多数项目做不到 。 ”
“雪场公寓的房费 ， 雪季可观 ， 夏季空置 ， 一年的收益有限 。 ”一名滑雪爱好者表示 。
她认为 ， 两个因素会影响出租情况：首先 ， 雪场的客流量很关键 ， 小雪场就算了；其次 ， 公寓的地理位置很重要 。 “有些公寓需要步行十几分钟才能抵达雪道 ， 这在极寒天气下非常考验人 。 有的公寓只能在窗口望见雪山 ， 步行无法抵达 。 ”
该名滑雪爱好者指出 ， 在全国大大小小的滑雪场中 ， 吉林松花湖和北大壶客流量排名前列 ， 公寓运营有基础保障 。
上述销售顾问表示 ， 自己2018年买了“冬奥村”公寓 ， 选择托管服务 ， 每年都能收到开发商承诺的返利 。
但开发商在合同设计上 ， 留有余地 。
【国家统计局|中产上头的雪场公寓，只是看上去很美】该名销售顾问称 ， “冬奥村”和“御湖温泉”都需要与第三方公司签订包租托管协议 。 这些第三方公司和开发商是一家 。 “浪漫雪郡”的包租方案还没确定 ， 预计也是和第三方公司签协议 。
付永生律师指出 ， 就过往案例来看 ， 收益率无法兑现时 ， 业主会告到法庭 ， 要求经营管理公司支付租金 ， 开发商承担连带责任 。 开发商会辩称 ， 两家公司并不是一家 ， 经营托管合同没有开发商盖章 ， 收益率低和开发商没有关系 。
“法院大多数会判决开发商不承担责任 ， 只判决经营管理公司承担责任 。 由于经营管理公司是一个壳 ， 没有资金实力 ， 强制执行 ， 业主也难拿到钱 。 ”
浙江西湖律师事务所张泽诚律师认为 ， 开发商能够如约履行售后包租协议 ， 支付租金的前提是：开发商有能力 ， 讲诚信 。 若开发商的目的仅是“卖房融资” ， 那公寓投资者是在做“坐等收租”的美梦！
对于未竣工的期房 ， 住建部《商品房销售管理办法》第十一条禁止售后包租和变相的售后包租 。 另外 ， 《广告法》第26条规定 ， 房地产广告不得含有对升值或者投资回报的承诺 。
雪场公寓投资者看中的是租金收益 ， 有的开发商惦记的是可是本金 。
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