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青岛市|去青岛旅游买了一套房，临沂女子退房赔了六万八！( 二 )

商品房购房置业临沂青岛市


项目方青岛锦泰创升建设发展有限公司（以下简称锦泰创升公司）主张 ， 曹女士不依约支付房款已经构成违约 ， 应该按照合同约定承担责任 。
至于曹女士所说的套路一事 ， 项目方认为 ， 曹女士所说的理财教育公司与项目方没有关系 ， 其陈述的旅游过程中进行看房 ， 并非针对项目方的房地产项目 ， 且曹女士是完全民事行为能力人 ， 需对签约行为承担责任 。
白纸黑字的合同摆在那里 ， 曹女士显然没有胜算 。
法院审理后判定 ， 曹女士构成违约 ， 双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除 ， 曹女士需协助锦泰创升公司办理撤销该合同的网上备案及所有权预告登记手续 。
但是对于违约金 ， 法院认为合同约定的确实有点高了 。
考虑合同的履行情况和曹女士违约的过错程度 ， 法院酌情调整为按照商品房总价款的5%计算 ， 数额为6万8千余元 。
冲动买房能退吗？
近年来 ， 随着房企销售方式的不断升级 ， 消费者因为心动、行动而脑子不动导致的激情购房案例屡见不鲜 ， 由此带来的纠纷也是日趋增多 。 那么 ， 激情褪去后 ， 该如何处理呢？能退房并要回定金吗？
以曹女士的情况而言 ， 在双方签订《商品房买卖合同》之前 ， 是可以走法律程序退房要回定金的 。
也就是说 ， 从交了定金的12月26日到签署《商品房买卖合同》的2月5日之间 ， 定金有机会拿回来 。
因为12月26日交定金的时候 ， 曹女士和项目方签订的是《商品房认购书》 。
《商品房认购书》事实上属于预约合同 。
合同中 ， 预约的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约 ， 不发生实体权利义务 ， 而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务 。
打个比方 ， 某甲明天要办酒席 ， 今天就到菜场里跟某乙、某丙说好要什么菜 ， 这就是预约 。 等到明天 ， 某甲再到菜场和某乙、某丙谈好价格、数量并取菜 ， 这就是本约 。
预约之后 ， 双方负有按约定继续进行实质性交易的义务 ， 也就是完成本约 。 如果预约时交付了定金 ， 实质是立约定金 ， 起到的是双方后续进行诚信谈判的担保义务 。
如果因为不能归责于双方的原因导致本约未能签订 ， 法律规定 ， 出卖人应当将定金返还买受人 。
比如某甲按照约定于第二天到了菜场 ， 因为大雪封路没有菜了 ， 这叫不可抗力；因为价格没有谈拢买卖不成 ， 这叫具体条款没有达成一致意见 ， 都属于不可归责于双方的原因 。
曹女士只要没有签署正式的商品房买卖合同 ， 定金当然就有机会拿回来 ， 关键在于如何有效处理 ， 形成不可归责于双方的原因 。 法律规定 ， 合同双方应在平等、自愿、协商一致的原则基础上达成一致 ， 而商品房买卖合同及其附件一般为开发商拟定的格式合同 ， 不能要求购房者无条件签署 。
在上面的例子中 ， 某甲和某乙、某丙虽然已经有了买菜预约 ， 但是价格或者品种甚至新鲜程度达不成一致 ， 导致买卖中止 ， 就属于不能归责于双方的原因 ， 如果某甲交付了定金 ， 理论上就要退回 。
需要注意的是 ， 如果预约时已经约定了标的、价格、数量、支付方式等 ， 则应当认定为买卖合同而不是预约合同 。 另外 ， 也不能为了达不成本约而漫天要价 ， 那属于恶意磋商 ， 是法律禁止的行为 。
如果某甲在今天就和某乙、某丙约定好了明天拿菜的价格、数量、支付方式等具体内容 ， 那就没有预约合同的概念 ， 本身就是买卖合同 。
再如果 ， 某甲突然不想办酒席了 ， 第二天跑到菜场非要以五块钱一斤的价格买排骨 ， 这就叫恶意磋商 。

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