“史上最严调控5年” ， 北京楼市成交趋势图
（数据来源58安居客房产研究院 ， 仅供参考）
谈到2017年新政出台前北京楼市的火热 ， 地产从业人员更是有深切的体会 ， 那也是经纪人的“黄金时代” 。 海淀区的一位资深二手房经纪人王远（化名）告诉北青报记者 ， “那时候一个经纪人一个月成交量在六、七单左右 ， 基本上带客户看一遍房 ， 就都能成交 。 那时候大家都在抢房子 ， 比的是谁有本事先约到房主 ， 谁能出更高的首付款 。 尤其政策出台前的一个月 ， 火热抢房达到高峰 ， 如果客户说再考虑考虑 ， 第二天再回过头来想约房主 ， 房子就极可能卖出去了 。 即便客户和房主约在一起坐下来聊 ， 业主临时起意提价十万 ， 也都是正常不过的事情 ， 现在跟那时候比差远了 。 ”
58安居客房产研究院的数据统计显示 ， 在过去5年的调控周期里 ， 仅有2020年12月和2021年3月 ， 这两个月的二手房成交量突破了2万套 ， 这很大程度上还是二胎放开及学区需求暴增导致的 。 绝大多数时间里 ， 北京二手房成交量都围绕着一万套上下浮动 。
从调控效果上看 ， 5年时间里 ， 限竞房、有指导售价的新房、共有产权房等共同对楼市稳定起到了积极作用 。 二手房交易稍有过热 ， 便会有对应的学区政策出台 ， 使得楼市新房、二手房交易始终维持着稳定健康的局面 。
炒作 投资客绝迹之所以“317新政”被称为“史上最严” ， 核心原因是将大幅提高了使用杠杆的资金成本 。 无论是二套房的首付比例提高、还是认房认贷等 ， 造成的直接结果就是买房的成本更高了 ， 这对于习惯用银行资金 ， 上高杠杆炒房的投资客来说 ， 几乎是灭顶之灾 。
于是乎 ， 我们如今已经很难再听到投资客组团抄底 ， 买下一整片二手房这类的新闻 。
楼市在严控五年以来 ， 需求端不再相信楼市只涨不跌 ， 处于观望状态 ， 即便一些热门楼盘入市引发了全城关注 ， 但也无法改变市场热度回归正常的趋势 。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来 ， “3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本” ， 且力度可谓史无前例 ， 招招剑指投资投机性炒房 。
“从目前来看 ， 北京的成交在近几年已经基本回归到自住型需求占绝对主导地位 。 由于认房认贷加之严格的限购政策 ， 非自住型需求入市的门槛极高 ， 同时对于购房者首付资金严查以及对市场挂牌价格的整治 ， 导致投资者性需求的获利预期变弱 ， 市场逐步恢复平稳理性 。 ”张波表示 。
除了量价变化 ， “3·17新策”还带来了购房心态的变化 。 市场逐渐进入到刚需和改善主导、买方主导的状态 。 此外 ， 与调控前业主频繁上调报价不同的是 ， 调控后业主报价开始理性 ， 成交周期也开始变长 。 二手房市场在317之后 ， 除了个别热点学区外 ， 整体维持了稳定的趋势 。
专家 未来不具备大涨条件在经历了信贷收紧、严控经营贷入楼市等多重打击后 ，“房住不炒” ， 以及稳地价、稳房价、稳预期的政策调控全部得到落实 。 北京房地产市场已经不具备大涨的空间 。
但需要关注的是 ， 今年初开始 ， 房贷政策出现了适度放松 ， 目前包括北京在内的一线城市市场正在逐步回暖 ， 从统计局公布的今年1、2月房价来看 ， 北京的新房和二手房也总体处于微幅上升区间 。
张波预计 ， 在整体回暖的背景下 ， 北京楼市进一步出台放松政策的可能性较小 ， 尤其是“取消认房认贷”这样重量级的政策 ， 一旦实施 ， 不但会大大提升改善型购房者入市的意愿度 ， 亦有可能导致投资性需求抬头 。 因此 ， 北京对于政策的调整会偏于谨慎 ， 尤其在市场上行周期不太会快速推进 。
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