番禺|琶洲南TOD，想对要买的人说番禺

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这是拿铁房产观的第135篇原创

相信大家昨天到处都看到了大小房产自媒体们都在发文吹赤沙TOD这个项目了，看到下面有拉群的，就知道是一篇广告文没错了。
当然，广告不会仅止于此，还会有更多。
但我们要想一想，一个不用打广告的盘还要这么卖力地打广告，到底是有什么玄机呢。
反正给我一种和樾府要开盘的感觉，和樾府开盘的时候也是一堆吹，中间也经历了大起大落。
我想应该是越秀搞定了领导们，限价打开了，卖得贵了，有了利润就不怕烧钱了。
现在就开始吹，也是想提前锁一些资金回来，然后从全款开始筛，看看有多少人认筹，再确认开盘价格如何。
就像当初和樾府开盘一样，要你填张意向表，你希望开盘的价格是多少。
如果14-15万，那就太贵了，如果10万左右，那又太便宜了，到底什么价开盘呢，我们不知道，但是他们肯定会根据收筹情况来定。
好卖的时候就卖贵一点，不好卖就开始降价，再不济就让中介来推，跟和樾府的操作一模一样。
说到这里，喜欢的人非要买的人呢，会以为我在黑这个盘，理性一点的人呢，应该知道，开发商这么精，你觉得他能让你占到便宜吗。

接下来我们继续说些事实。
在琶洲篇一文读懂琶洲购房逻辑（一）里面，已经说过了，未来琶洲最有潜力的是1500万左右的。
此次赤沙TOD项目的开盘，也正好卡住了这个总价区间。
所以大部分面积都是以140为主，只有五栋板楼， 265-310方之间，这几栋肯定会按最贵的价格来卖。
如果是14万以上，总价接近4000-4500万，这部分需求直接和天河的一众新盘竞争，你看汇景台、臻颐府开那么贵，一副不急卖的样子，越秀也差不多是这种节奏，给壕们预留的。
不过，天河的豪宅盘和赤沙这个盘产品差异较大，客群略有不同，人家是低密度小高层，主打园林和艺术，就是要远离城市，赤沙是密度大的超高层，就是要贴着琶洲CBD而建。
对于普通买家而言， 140的户型是比较值得买的，总价不到两千万，看不上珠城的买家们会来这里。
户型方面，昨天自媒体们也吹过一遍了，个人认为，类似放大版的越秀其他几个TOD刚需盘，只是多了一个阳台和两个卫生间，客厅更大。
越秀本身没有豪宅基因，没有保利和合景做的豪宅漂亮，但这些也没那么重要了。
昨天我发了一篇微博，预计是高开低走，下面是关于此盘的一些分析。
1、现在卖的是位置远离高速的那几栋，价格贵有贵的道理，二期那些更靠近高速且又是一堆140和面积更刚需的125的塔楼，噪音大单价肯定也会低一些。

2、总货量预计1436户，不算多，主要还是125/140方为主流，总价预计1600万起。

这部分需求的买家可以选择的有珠江新城中区和西区。
如果上述热门板块卖得不好，同样，赤沙的需求也不会很大。
从目前天河的热度来看，珠城和天河公园的改善盘还是很受欢迎的，价格已经回到了高位，好的楼层和户型一房难求。