这个也印证了之前的观点 ， 广州的买家开始上升到1500万预算了 ， 如果以130-144之间的刚改面积段来计算 ， 单价突破10万的地方不多 ， 值得买的地方更不多了 。
但有一点 ， 珠城是供需不平衡造成的价格上涨 ， 整个珠城不超豪宅且总价在2000万以内的值得买的可能几十套都没有 。
而赤沙这个盘2000万以内的货量还是挺多的 ， 同时还需要和天河的一些新盘竞争 ， 喜欢买新盘的人一般也会对比 ， 说不定还在等其他几个未开盘的 。
3、需要学位的刚改型买家更注重学校 ， 赤沙这个学校是36班九年一贯制的 ， 是要和赤沙村民共读的一个学校 。
这么好卖 ， 越秀是不会引入名校的 ， 和樾府的学校和保利天汇的学校维权事件历历在目 。
300方的土豪不介意 ， 他们也不要学位 ， 刚改型的买家一定会介意 ， 将来成为二手后 ， 二手自住型买家也会比较在意学位问题 。
如果是有和村民共读 ， 那教育质量可就不好说了 ， 隔壁保利天悦的琶洲执信就是个例子 。
4、今年广州市场整体还是以平稳为主 ， 买得起的人要么是投资客 ， 要么是换房的人 。
如果行情不好 ， 自己的房子卖不掉 ， 那接下来也买不了 。
之前的文章也提到过 ， 广州核心区房价在向1500万突破 ， 这个是需要经历时间和阵痛的 ， 买得起的人已经入场了 ， 买不起的还需要等 。
其实这个部分才是本篇文章的核心观点 ， 目前广州成交最多的还是400-800万之间的刚需买家 ， 超过1600万 ， 不管面积多大 ， 实质已经进入豪宅门槛了 ， 只不过面积趋小化 。
昨天的文章也说了 ， 如今 ， 买家是在和政策博弈 ， 在赌政策还会不会进一步宽松 ， 在赌利率还会不会下降 ， 再看房价还会不会涨 。
如果预期未来两三年价格变化不大 ， 入场的可能性偏低 ， 特别是现在新盘多了 ， 选择也多了的情况下 。
5、最后 ， 我们说一下纯投资要不要买的问题 ， 如果你的资金总量较高 ， 也不需要马上入住 ， 当然是可以买的 。
但如果你需要贷款来买 ， 且不说你贷款会不会被歧视 ， 买入成本过高也是不建议的 。
总价越高 ， 意味着你付出的成本越多 ， 即便你五成贷个1000万 ， 也是有难度的 。
我们按140方单价14万来算 ， 总价接近2000万 ， 首付1000万 ， 贷款1000万 ， 按照现行的房贷利率5.4%来算 ， 这还是首套 ， 如果二套就要5.8%以上了 ， 月还款都接近6万了 ， 六年还需要投入四百多万 。
为什么要算六年呢 ， 预计三年交楼 ， 一年出证 ， 两年限售 ， 其实预计六年时间短了一点 ， 因为满六年也不一定能马上出手 ， 税费那么贵 。
最大的不确定性在于 ， 如果2024-2025年会有一波大的行情的话 ， 是肯定会错过的 ， 你无法抵押或卖出
所以当你能够卖出的时候估计是2030年了 ， 如果未来中国楼市最后一波行情是在2035年 ， 你大概率也少吃了一波 。
好 ， 即便你能在2030年卖出 ， 如果没有50%以上的涨幅 ， 也就是赶上通货膨胀而已 ， 还没算上你的利息支出 。
这里我想说的是 ， 总价越高的时候 ， 你需要更强的增长动力和潜力 ， 就比如 ， 同样是豪宅 ， 荔湾白云的豪宅都是没有赚钱的 。
如果你问我 ， 五年后赤沙50%的涨幅都没有吗 ， 我认为还是有的 ， 你问十年后呢 ， 这个时间太长了 ， 谁也说不准 。
翻倍的可能性大吗 ， 我觉得不大 ， 你看保利天悦从2017年的10万到2022年的17万 ， 也没有翻倍吧 。
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