文章图片
文章图片
文章图片
值得肯定的是 ， 就目前的房价来看 ， 大多数家庭买房的难度都是非常大的 ， 特别是年轻人 ， 如果没有父母的支持 ， 完全靠自己 ， 买房难度堪比登天 ， 即便是有父母的支持 ， 每个月的月供压力对于大多数年轻人来说也是一笔不小的负担 。
以普通二线城市济南为例 ， 一套100平左右的小三居 ， 售价基本都在150万左右 ， 首付30% ， 也就是45万元 ， 举全家之力 ， 首付或许不是问题 ， 但每个月5500元左右的月供压力 ， 相信大多数年轻人都是比较头疼的 ， 而且 ， 还需要还30年 ， 仅贷款利息就高达90多万元 。
不过 ， 由于过去多年房价的高速增长 ， 就算是买房会有月供压力 ， 会产生高额利息 ， 对于很多人来说也是无所谓的 ， 因为房价的涨幅可以将其覆盖 ， 买房仍然是可以获利的 。 然而 ， 随着近年来楼市调控的持续收紧 ， 特别是房地产金融调控的日渐趋严 ， 房价增幅开始收窄 ， 楼市逐渐失去赚钱效应 ， 人们对于买房预期也开始信心不足 ， 不着急出手更是成为越来越多人的普遍共识 ， 甚至有内行人预测：2022年将首迎“房子贬值潮” ， 那么 ， 事实真的如此吗？
不可否认的是 ， 判断楼市走向 ， 只看楼市供需是没有任何意义的 ， 得出的结论也是站不住脚的 ， 而是应该重点关注土地成本以及政策变化（尤其是金融政策）才可以 ， 就像经济学家任泽平说的那样 ， 研究房地产周期变化 ， 长期应该看人口 ， 中期应该看土地 ， 短期应该看金融 。 人口我们暂且不谈 ， 因为结果大家应该都很清楚了 ， 本文我们主要来探讨一下土地成本以及政策变化两个方面对于接下来楼市的一系列影响 。
首先是土地成本 。 我们都知道 ， 过去20年 ， 我国房价的持续增长主要来源于地价的推动 ， 但进入2021年以来 ， 国家开始实行集中供地新规 ， 对房企拿地资金有了更高的要求 ， 同时也对土地溢价有了新的限制 ， 最高不超过15% ， 所以 ， 我们可以看到 ， 截止到2021年10月17日 ， 第二轮土地集中供应的挂牌地块累计822宗 ， 但流拍地块却高达266宗 ， 流拍率达到了32.4% ， 连一向土拍火热的北京、广州等城市 ， 流拍率都超过了50% 。
与此同时 ， 土地溢价率也在持续走低 ， 有数据显示 ， 2021年1~9月份 ， 全国300城的住宅用地平均溢价率达到了14.8% ， 较去年同期下降了1.3个百分点 ， 其中 ， 9月份的平均溢价率达到了4.1% ， 较去年同期下降了10.8个百分点 ， 其中 ， 长沙、重庆等多个城市更是出现了以底价成交的现象 ， 溢价率为0 ， 有专家预测 ， 2021年土地市场的遇冷 ， 基本上为未来2~3年的房价下行埋下了伏笔 。
再者是政策变化 。 近年来 ， 影响楼市走向的最关键政策当属房企“三道红线”的问世 ， 2020年8月底 ， 住建部、银保监会等房地产主管部门确定了房企“三道红线”新规 ， 分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 。 简单来说 ， 就是强制要求各试点房企进行降负债、去杠杆 。 2021年初 ， 房企“三道红线”新规的试点范围再次扩大 ， 基本涵盖所有房企 ， 而且 ， 房企“三道红线”新规还显示 ， 到2023年6月30日 ， 所有试点房企都要实现降档达标 ， 也就是说 ， 2022年将是不达标房企的决定之年 ， 在这样的背景下 ， 各房企为了回笼资金 ， 以价换量或许是大概率事件 ， 如此一来 ， 2022年 ， 房价上涨动力自然不足 。
推荐阅读
- 购房置业|2022年想购房的人，一定谨慎选这4类房，因为遭贬值的可能性很大
- 小户型|房价下跌50%之前，楼市将会发出这5大信号，你看到了吗？
- 二手房|恒大“造车”最新进展！官宣新车即将预售，起售价或15万元！
- 设计|谁说小户型就要将就？快来看看这套70平的设计，满屋子都是亮点
- 书香气|96平现代风三居室，将梦想中的美妙和现实生活的烟火结合
- 别墅|爱极了这样的园林别墅，将生活安置于诗情画意中
- 法拍房|房企最坏的时候到了，销量即将减少30%，零增长是必然的
- 百丽|全新升级 万花筒派对等你入局
- 租赁|明年起，“新禁令”下，4类房子将不得出租，房东和租客都要留意
- 二手房|今年起，农村将统一搬迁，是要新房还是赔偿款？但这三类房屋例外