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2022年 ， 成都楼市进入组团式、多中心的新发展阶段 ， 地段的分化不止是区位和圈层的分化 ， 而是下沉到板块的分化 。 前20强板块普遍好于其他板块 ， 一二圈层明显好于三圈层 。
成都板块分化严重从数据来看 ， 2月成都住宅成交9266套 ， 成交面积121万㎡ ， 同比下跌19.2% 。 其中主城区同比下降15.6% ， 近郊同比下降3.4% ， 远郊同比下降44% ， 远超其他圈层 。
热门板块如三圣乡、麓湖、天府前湾、新川、东安湖等板块 ， 热门楼盘人气旺盛 ， 高价楼盘同样顺销走量 。
冷门板块如西河、斑竹园、龙潭寺等 ， 自然去化十分惨淡 ， 只能以高佣吸引渠道带客 。
以西河某项目为例 ， 360套房源去年底拿证 ， 目前总共备案13套 ， 6套拟定合同 ， 去化不足5% ， 平均每周只能卖掉1套房子 。
而大丰、斑竹园等城北板块 ， 还在价格战中厮杀得头破血流 。 有开发商表示 ， 片区已完全被渠道绑架 ， 谁的渠道佣金高 ， 谁就能走量 。 最夸张的是 ， 某大牌开发商的公寓项目 ， 总价20来万 ， 给渠道的佣金高达4万 ， 相当于渠道佣金20个点 。
在成都约160个板块中 ， 大概只有二三十个板块有买入的价值 ， 没有产业支撑和人口支撑的区域 ， 未来都将大概率跑输大势 。
在产品方面：豪宅向上、刚需向下【鹤岗|2022年成都楼市进入组团式、多中心的新发展阶段】麓湖观澜样板间开放后 ， 每逢周末都是人山人海；建发央玺新批次叠拼 ， 总价区间719-1336万 ， 开盘去化率100%；南山凌峰新批次起步户型150平、均价30000 ， 开盘去化81%；悦蓉东方起步价格737万的叠拼 ， 开盘去化50% 。
而刚需产品只要稍微有一点瑕疵 ， 去化便会受到影响 ， 即便是市场公认的网红盘 。 天府新区万安板块海伦堡玖悦府 ， 上批次推出342套房源 ， 均价约19000 ， 在天府新区已经算比较有性价比了 ， 但并未出现三倍熔断 ， 开盘后去化率也只有60% 。
双流区航空港片区中绿康桥 ， 双地铁盘 ， 距离金融城不过5公里 ， 总价大约在170-230万 ， 422套房源报名人数也就271个 。
从市场的角度看 ， 政策的倾向、市场的走势会让他们开始思考资产的优化 ， 并迅速多换少、小换大 。
但刚需和改善客群就不一样了 ， 地段、价格、产品上的任何一个因素都会比以往更容易触动购房者的神经 ， 观望的情绪让成交周期也随之拉长 。
如果说成都楼市有一个统一阵营的话 ， 那一定是豪宅阵营 。
开发商生存或是破产新力停工、蓝光停工、恒大停工、新尚尚苑延期交房、花样年家天下维权、当代璞誉辟谣等等 ， 你永远不知道 ， 下一个倒下的开发商是谁？下一个维权的是不是你？
去年楼市下行之下 ， 仅有绿城、首开、大发、金地、招商蛇口、龙湖、绿城等少量房企完成或接近完成了销售目标 ， 中南、花样年、金科等企业业绩完成率不到80% ， 而恒大更是不到6成 。
整体来看 ， 目前房企违约潮仍继续爆发 ， 金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企 ， 短期内大部分企业的偿债压力难言改善 。
挑选优质房企 ， 保证能收房 ， 依然是2022买房最重要的原则 。
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