【 时代中国|时代邻里去年营收27亿，未来3年管理面积要破2亿平】本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图片来源：时代邻里
房地产市场的低位运行，对物业管理行业带来的影响仍在持续。
4月1日举行的2021年度业绩会上，时代邻里董事会主席白锡洪回应了地产公司规模变化引发的担忧，“时代中国调整了销售目标，对于时代邻里来说，未来的影响应该不是太大”。
在业绩会的前一天，时代中国对外公布2022年调降销售目标至650亿元，这与其2018-2019年的水平接近，而最近两年时代中国实现的合同销售金额分别达到1003.8亿元和955.9亿元。
白锡洪表示，之所以预判影响“不是太大”，是因为房地产政策已经到达底部，“整个行业已经具备往好发展的趋势”，他认为时代中国开发的物业在时代邻里在管面积中的占比不大，“而且每年新增交付给我们管理的项目，也只占新增面积的1/4左右”。
时代财经了解到，2021年末，时代邻里在管建筑面积（不包括城市公服项目，下同）达到1.06亿平方米，同比增长53%。其中，来自时代中国的面积为2500万平方米，占比由2020年的30.43%下降至23.58%，而第三方面积占比为72.73%。从总合约建筑面积来看，2021年末达到1.32亿平方米，同比增长62%。其中，来自时代中国的面积为3600万平方米，占比由2020年的34.15%下降至27.27%，第三方面积占比为76.42%。
一般而言，外拓能力强的物管企业更受青睐，综合越秀服务、碧桂园服务、保利物业、蓝光嘉宝、德信服务、华润万象生活、中海物业和合景悠活等多家上市物管企业可知，目前大多数物管企业第三方面积占比低于70%，时代邻里处于行业内的较高水平。不过，在管面积的规模决定了物管公司的营收规模，时代邻里的规模属于中小型，而物管行业龙头保利物业合同管理面积已达6.56亿平方米。
2021年，时代邻里实现总营业收入约27.2亿元，同比增长约54.7%，4大业务板块物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和其他专业服务在总营收中的占比分别为58%、20%、15%和7%。毛利则增长40%至7.42亿元，对应的毛利率减少2.9个百分点至27.3%；净利润增长41%至3.34亿元；股东应占核心净利润率增长42%至约3.31亿元，对应的净利率减少1个百分点至12.2%。
针对毛利率下跌，时代邻里首席财务官郭柏成解释道，主要原因是2020年产生了社保减免，而减免在2021年结束从而影响毛利率水平。郭柏成续指，由于每个业务板块处于快速发展的过程，很难预测毛利率，“目前我们暂估物业管理和社区增值服务的毛利率不会有很大变化，其中社区增值服务会维持在30-34%，高于公司毛利率平均值，随着社区增值服务的收入占比不断提高，对毛利和净利润的也贡献会持续提升”。
郭柏成透露，公司设置了上市以来的第二个三年计划，即2024年时代邻里的管理规模目标是超过2亿平方米，“也是以第三方外拓为主，2022年要做到2500万平方米的第三方拓展增长”。
时代邻里的第三方拓展指的是收并购和单项目拓展，2019-2021年，合计新增2000万平方米、3100万平方米和49万平方米的第三方拓展面积。就2021年而言，新增收并购面积为2900万平方米，同比增长31.82%；新增但项目拓展面积为2016平方米，同比增长128%。
“自主拓展（即单项目拓展）是重要的战略发展方向，公司不会对收并购设定目标，但如果遇到合适的标的，我们还是会做一定的收并购”，郭柏成表示。值得一提的是，在业绩会上，管理层透露更加看中自主拓展的原因是物业标的在2021年已慢慢回归价值，“因此我们对收并购的态度更加审慎，低成本高质量的扩张才是企业发展的长远之道”。
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