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转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)

房地产房地产行业写字楼

前言
“中国房地产发展之路”是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生共同发起，是一门全行业视角的研究生学分课。值此房地产行业面临百年未有之大变局的虎年新春，课程将邀请中国房地产行业的业界领袖走进课堂，与同学们分享他们在国家政策及行业变革背景下的企业创新实践以及个人职业转型发展的经历和体会。
课程围绕两个维度展开：
（1）房地产行业发展历程、正在经历的结构性变化以及未来方向；
（2）在新的理念、技术和需求等推动下，房地产行业的创新实践。
课程分为绪论、新理念、新策略、新模式、新技术、新价值、新需求、新业态等8个分论题，每节课将邀请2位业界领袖进行主题演讲，之后由授课教师主持互动讨论和课程小结。相关课程信息均于“深圳清房协”公众号进行发布。本堂课我们邀请到招商证券房地产行业主管分析师赵可给大家分享“地产转型与高质量发展”！
转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)


赵可
招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后
中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士
招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师
REITs研究组执行组长，董事
深圳市高层次人才，高级经济师
以下根据授课专家发言整理，可能存在不完整：
【 转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)】01 转型的时代背景和统计依据
最近几年房地产公司都在尝试多元化转型，有的转型方向和房地产相关，也有跨行业转型，比如转向医美、传媒等行业，通常企业的跨行业转型成功概率较低，并不会比创业型公司或者VC的成功概率高，这个不在本次课程的探讨范围之内。本次探讨的转型主要是和房地产相关的一些转型。
转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)


现阶段多数房地产企业的住宅开发是核心基本盘，但“转型”正在进行，这和房地产发展阶段密切相关，城镇化率已经达到64%，快速发展阶段尾部，接近成熟阶段，真正全面转型需要到10年后，但需要未雨绸缪，提前考虑企业的永续经营问题。就城镇化是否完成的话题，现在普遍存在争议，但是在配套设施方面，毫无疑问我们国家的一二线城市和发达国家存在着差异，教育、医疗配套，还是轨道交通都存在着这种情况。以一个东莞某楼盘为例，所处区域较为适合居住，但是周边两公里之内购物和医疗设施匮乏，生活并不便利。所以城镇化并未达到一个真实水平，从微观层面来讲，城镇化依旧有发展空间，大概是从64%走到70%到75%的饱和区间，因为理论上一般70%到75%，可能差不多还要十年左右。中国花了更少的时间实现了城镇化的更快发展，城镇化同样阶段房价上涨相对海外更快，这其实就是中国的房地产转型迫在眉睫的一个原因。
转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)


另一方面，房价上涨的约束条件也越来越多，其中房价上涨表表面的限制就是行业负债率的限制。在2008年到2018年，房地产行业处于加杠杆周期，2018年以后开始降杠杆，2020年三道红线政策公布。2018年以来提到的稳地价、稳房价、稳预期，现在是行业标配，所谓稳的意思就是在一定范围内波动，不可以大涨大跌。
社会的高杠杆发展通常会抑制企业的创新能力，这是因为企业可以通过资本博取更多的收益，无意通过创新和管理来实现更多利润。针对房地产行业的发展现状，高杠杆模式已经不可持续，最根本原因是扭曲的土地供应制度，具体就是住宅和工业用地价格的剪刀差存在，住宅补贴工业会导致房价影响到民生，中国经济发展的“后发优势”变为“后发劣势”。扭曲的土地供给结构对国民经济发展造成了较大压力，简单而言，货币和需求并不是拉动房价上涨的最大因素，流动人口的数量也无法完全解释长期房价高速上涨的现象。低廉的工业用地价格变相提升了住房价格。由于长期住房补贴工业，房价高企的现状已经影响到民生，政府不得不进行结构性改革，过去“一刀切”式政策一去不复返。房价的快速上涨，影响到了民生和新市民购房，甚至高收入群体买房也会感觉较为吃力，此种发展模式已经走到尽头，所以“三稳”政策未来应该是常态。这样做才能用时间换空间的方法，使得我们整个补贴架构慢慢回到正常水平。针对人口流入较多的城市，加大保障性租赁住宅的供应来缓解住房紧张问题。

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