房地产还有一个细分行业—物流行业，和住宅一样，中国物流土地获取并不是特别的市场化，物流用地也便宜。我国通用仓储总量大，但人均仓储面积较低，且高标仓较为紧缺，对比海外发达国家仍有较大发展空间，标准的物流仓库比较少，尤其在一二线城市这种现象更为明显。目前来看，供应端的特点，比诸如互联网电商发展带来的需求端特点对行业影响更大。
房企转型还有一个方向是长租房。在长租房的发展历程中，部分公司过于高估长租公寓收益，在前期投入过大，由于政策的限制、房租的上涨盈利空间受到限制，最终导致亏损。长租房的运营是一个长期过程。另一方面，保障房解决了超低收入群体的住房诉求，部分新市民和年轻人的住宿需要长租房来解决，长租房运营商需要研究此类群体的主要需求和消费特点，如果对这一细分需求加以解决将会取得较大市场份额。
从更长的维度来看，如果房屋的租赁配比能够达到一定水平，比如新加坡或者德国的水平，那商品房的限价政策也会逐步放开，这是解决当前住房市场结构问题的一个未来方向，也是未来房企转型的一个主要方向。
03 围绕产业链的转型
上下游产业链/交易/管理/PropTech
过去十年，房地产行业的痛点隐藏在房价的大幅上涨之下。未来十年，房价增速进入区间管理时代，痛点凸显，痛点的背后则是围绕房地产产业链多彩多样的机会。房地产市场是一个长链条，从设计到建造到交易，再到资产管理是一环扣一环，这些环节上其实未来都会有机会出现。针对销售、投资、降本增效，可以通过科技赋能房地产的多个环节。在这方面，万科采筑和保利资本是其中较为优秀的推动者，最近几年，许多房企CVC加入了这个阵营。
保利资本做的事情就是发现行业中好的产业链赛道，或者是跟房地产业务有关系的产业去投资，然后利用自己的开发和物业优势去孵化这些公司，所以背后其实是行业供应商集中度提高的过程。很多房产公司再通过产品力的形式来去赋能，比如说用一些高分子材料来缩短工时，用更好的产品力来达到提高去化的目的，在拿地环节增加土地获取的可能性等，在整体供应链的多个环节相关公司都可以参与进去。
整个地产供应链是未来行业发展的重点，未来地产行业的竞争不再是房企之间的竞争，而是房地产所在供应链之间的竞争。竞争的核心在于如何友善的对待供应链上的企业，在2008年到2018年的加杠杆行业发展过程中，房企取得跨越式大发展，供应商获得的相关订单量激增，也放松了对于回款的要求。近期暴雷房企拖欠供应商货款的情况较多，这对于后续供应链企业的发展带来了较大经营压力。
在供应链中，房地产企业的核心地位是确定的，但未来能否成功运用产业链赋能房企，取决于房企的运作是否以改善现金流结构为目的还是转嫁杠杆。过去部分房企过度转嫁杠杆，造成了所在产业链（供应商）资金链的相对吃紧和高波动，最后赔了夫人又折兵。
另一类房企转化了这种优势，利用供应链融资等手段来改善供应链的现金流波动，实现多方得利，产业链核心地位增加了公司的无息负债，改善了公司的现金流结构同时也使得供应商取得了比其它企业具备竞争力的支付条件，供应链环节的融资成本和供应商的毛利下降可能基本对冲，但核心在于这种供需关系的稳定和低波动增加了长期信任，锁定了整个产业链闭环的风险敞口。
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