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转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)( 三 )

房地产房地产行业写字楼


02 顺延于开发的转型：购物中心/长租房/产业园等
首先介绍购物中心，作为较为熟悉的资产类型，购物中心其实是一个消费场景，经营流量的主体，本质上跟线上互联网网站区别并不大。大家都是经营流量，然后给自己的商户带来更多的营业额增长，同时从营业额增长中去分享收入。我们国家购物中心的增速在放缓，这种现象在一二线城市的核心地段表现的尤为明显。大约在2014年和2015年，较多的房企都进行购物中心方面转型，其中万科和龙湖是较为典型的两家房企。房企中间有的亲历亲为，从头做起，有的依靠并购实现管理规模的增长。
未来购物中心的发展主要依赖于内容，过去互联网经济对线下的经营流量、产品渠道和成本产生了巨大冲击。经过一段时间彼此竞争，线上线下的渠道成本开始逐步拉平。线上经济的发展反倒给线下带来一些机会，尤其给一站式购物中心带来更多机会。线上的一些知名品牌成为线下所经营的内容，线上和线下经济的发展都是依赖于行业供应和品牌商体系，二者在这方面是相通的。
从消费者角度来看，购物中心运营需要内容，而线上品牌正好可以满足这一需求，比如完美日记、三只松鼠和泡泡玛特等，可以提供相关内容。尽管购物中心的卡位已经告一阶段，但是内容的运营仍旧在向纵深发展，这为购物中心的发展提供了更多机会。购物中心的规划设计也同样重要，停车场车位数量以及出入口的设计等对于消费者的体验至关重要，关乎设计。此外，购物中心的管理能力对于购物中心的发展具有重要意义，比如洗手间的细节程度就是一个比较重要的点，关乎运维。此外，营销相关的流量反应的购物中心的营销能力也是关键因素。认为这三者是除了单体面积之外，一站式的购物中心发展的三点核心要素。
并非从事购物中心业务的房企就一定是优秀的，开发也好，购物中心也好，物流也好，都只是房企资产配置的组合元素，对整体现金流稳健的驾驭是更重要的。只不过将来购物中心通常能给企业带来更稳定现金流，同时，执行力强的房企，通常为了做好购物中心的布局，会保持资产负债表的稳健，维持和金融机构的良好关系，保持较低的融资成本，所以，较低的融资成本可能是个结果，当然，他又反过来促进企业更良性的布局购物中心和持有型物业，二者相互促进。
写字楼也是房企转型的一个主要方向。中国的写字楼总体上数量过剩，这个和住宅补贴工业的发展模式相关，部分地方政府为了进行招商引资，以较为低廉的写字楼价格吸引企业入驻。由于写字楼总量过剩，未来可以考虑将部分写字楼转换为租赁住房，借以缓解租赁住房的短缺，同时解决过去写字楼市场过剩的问题。
产业园和写字楼具备共性，也有区别，GDP的较大比重都在产业园之中产生，如果只是为了干产业园而干产业园，那他就只会是写字楼。诸如一些美其名曰的创新型产业园、医药生物产业园和芯片产业园，可能实际的情况并不对产业带来吸引力和贡献。认为名字并不重要，重要的是要理解什么样的产业园具备内生发展能力。以苹果手机为例来说明产业园的发展，苹果手机的生产需要相关供应链产业的支持，这也就带动国内相关加工制造企业的发展，最终供应链企业发展起来以后，给国内手机生产商创造了较好的条件，包括标准化和成本，近几年来小米和oppo，甚至华为手机的崛起就是例子，造车也是类似，也是一种依靠海外核心企业拉动国内产业链成长，从而反哺国内整车制造商。购物中心对运营能力要求较高，通过服务客户来创造更多的价值。

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