购房置业|广东一男子买房后无法过户，要求退钱反遭起诉：看合同是咋写的？( 二 ) 海口|三亚

我国民法典对合同的签订、效力以及解除都进行了明文规定，在房地产市场也有很多相应的行业管理规定，只要卖家不是延期交房、房屋主体质量不合格、房屋面积误差过大、非购房者原因导致无法办理产权登记的，都是不能随意解除合同的。
本案中周作义解除合同的理由是无法过户，也就是无法办理产权登记。如果办理房产登记既不是周作义的原因，也不是林宗发的原因，双方是可以经过协商自行解除合同的，出卖方应当返还购房者已付房款，可以不赔偿相应的违约金损失。
如果是任意一方因为单方面的原因而解除合同，则应当赔付对方违约损失，大部分也在签订合同时有约定。就像本案中双方争议的定金赔付问题，就是违约赔偿的一种，这个就算上了法庭也是能获得支持的。
所以，只要不是周作义本身原因导致无法过户，而是林宗发原因导致的过户，周作义提出解除购房合同，并不是悔约行为，林宗发的反诉是不会得到法律支持的。相反，林宗发应当按照约定赔偿周作义的损失。

应返还双倍定金民法典规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形是可以解除合同的。
除上述情形可以解除合同之外，法律还规定了“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。 ”“收受定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 ”
本案中林宗发的房屋在交易过程中，被发现存在违章加建的情况，导致无法办理过户手续，明显无法按照合同约定履行，属于先行违约行为。在审理过程中，林宗发依然无法履行合同所载明的义务，致使双方的房屋买卖合同目的无法实现，周作义提出解除合同符合法律规定。
因解除合同系林宗发行为所导致，林宗发应当承担违约责任，应该向周作义双倍返还定金。 2022年3月底，电白区法院依法作出一审判决，解除双方签订的房屋买卖合同，林宗发返还周作义夫妇购房款200万元，并返还双倍定金60万元。对于林宗发的反诉，依法予以全部驳回。
其实在周作义在与林宗发协商的环节，林宗发应该预料到自身因存在严重的瑕疵会致使合同无法履行，此时应当真诚的和周作义进行协商，退还全部购房款和定金，或许能够得到周作义的妥协让步，毕竟相隔不远，低头不见抬头见，谁也不想把关系搞僵。
但林宗发后期的行为显然是被贪欲迷住了眼睛，还提出反诉，妄图主张周作义违约而不退还定金，其心可诛，最终偷鸡不成蚀把米，反而多赔偿30万元定金，可见聪明反被聪明误，真是一场教训。

不过周作义虽然胜诉，但并不是说他在该项合同履行中完全没有瑕疵，特别是购买房产这样的大件商品，购买之前还是应当多加了解，应该耐心仔细的核实房屋信息是否真实，以免造成不必要的纠纷，虽然最终赢了官司，但失去了很多精力，受一肚子气，也是划不来的事情。（本文主要目的是以案说法，普及法律知识，人物均为化名，请勿对号入座。）

购房置业|广东一男子买房后无法过户，要求退钱反遭起诉：看合同是咋写的？( 二 )

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