如皋|4月起，楼市或迎来“抛售潮”？专家：3类房产在降价前抓紧卖掉( 二 ) 如皋

对于当前房地产市场出现的困境，黄奇帆指出，既不是调控过头造成的，也不是房产商自作孽造成的，而是房地产市场发展到了新阶段、新常态。

在黄奇帆看来，当前楼市不管是出现“抛售潮” ，还是开发商“降价促销潮” ，都是正常现象，因为从根本上来说， “轰轰烈烈”发展了40年的房地产的多项指标已经出现了拐点：1、当前我国的城镇化率虽然只有65% ，但这相当于发达国家75%的水平，因为城镇化率实际上已经把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老人都留在农村；
2、中国的老龄化进程在加深， 2021年已经到21% ，预计2035年会到30%以上。老龄人越多，需要的房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来；
3、人口即将迎来“负增长” 。事实上，当前全国已经有16省人口开始“负增长”了，其中河南、黑龙江、云南、湖南、河北、天津、辽宁、甘肃等省份，人口负增长数量超过10万；
4、人均居住面积接近发达国家水平，人均50平米就是天花板；
5、库存量高居不下，到2021年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存；
6、中国的土地价格和房产价格20年翻了四番，已经达到了顶峰，不可能再无休止地涨下去；
【如皋|4月起，楼市或迎来“抛售潮”？专家：3类房产在降价前抓紧卖掉】此外，年度房地产建设量、棚改和旧改、城市基础设施建设、房地产商和居民部门的负债率都接近饱和了。这些决定房地产未来走势的重要指标出现拐点，意味着房地产的金融属性已经在变弱。再加上，不久的将来房产税这个抑制房价的“大招”会降临，多套房者的持房成本势必会大幅增加，这也加剧了楼市“抛售潮”的到来。

事实上， 3月28日，在接受记者采访时，知名房产专家、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁就直言不讳表示，在老龄化的趋势下，中国住房过剩的趋势会越来越严重。叠加很多家庭住房贷款压力巨大，制约了老人养老、子女教育、享受医疗等方面，所以未来房地产占总资产的比例会逐渐减少。直白点说就是，未来越来越多的人会意识到持有多套房产并不一定是好事，相反在贬值潮出现时，房产会变成负担。基于此，甘犁直言建议老百姓能够减少一些住房投资，去投资其他的资产。甘犁提出该建议的另一个重要因素是，楼市“抛售潮”出现，大家都想卖房子的时候，你就很难脱手了。
此外，在房产专家刘博看来，在4月楼市迎来“抛售潮”的背景下，市场上将大规模出现3类房产，对于这3类房产，专家也建议大家在降价前抓紧卖掉，否则可能面临“砸在手里”的风险：

1、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，且绝大多数城市的公寓空置率超过40% 。以长沙为例，公寓的去化周期长达36.4个月。值得一提的是， 2021年10月份前后，长沙的公寓还迎来了一波大降价，降价的幅度在40%左右。
公寓为什么要抓紧卖掉？除严重过剩，导致无升值以外，公寓的商水商电、无学校、交易税费高等属性，也决定了其投资价值远低于住宅。即便是北京、上海、广州、杭州这类城市，极具投资价值的公寓也寥寥无几。此外，诸葛找房平台的数据显示，市场降温周期开启时，公寓往往是“最不抗跌”的产品；

如皋|4月起，楼市或迎来“抛售潮”？专家：3类房产在降价前抓紧卖掉( 二 )

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