北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为您解读遇到违法征地拆迁 ， 法律途径维权流程？
类似于房屋类的不动产的物权归属是以不动产登记簿记载为准的 ， 也就是说 ， 假如你想买房 ， 只签了买卖合同 ， 这个房屋仍旧不属于你 。 只有双方到不动产登记中心办理产权过户手续后 ， 房屋的产权才属于你 。
同时《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定 ， 征收补偿的对象为被征收房屋所有权人 。 因此 ， 在房屋买卖而未过户情况下 ， 原房主可能会直接拿着产权所有证领取征收补偿款 。
这也就意味着如果征收部门不知道存在房屋买卖协议的情况下 ， 其与原房主签订补偿协议的行为是善意处分 ， 这里的“善意”是指征收部门在查看了房屋所有权证后 ， 才与原房主签订补偿协议 ， 其行为是合法的 。
那么 ， 作为房屋的买方是不是就抓瞎了呢？
其实不然 。
如果出现以上情况 ， 房屋的买方最好的办法便是向征收部门发出声明 ， 并邮寄买卖双方签订的买卖协议 ， 以示其对涉案房屋享有的权利 。 同时 ， 房屋的买方需要向征收方发出履行补偿职责申请书 ， 要求征收部门直接与自己进行协商补偿事宜 。
如果原房主已经与征收部门签订补偿协议并领取了补偿款 ， 房屋的买方该怎么办？
如果补偿款已经被房屋原房东领走 ， 房屋买方仍可以基于《房屋买卖协议》主张出卖方承担违约责任并赔偿因违约造成的实际损失 。 同时 ， 房屋买方能够获得的权益包括退回合同价款 ， 并要求出卖方按照征收补偿款总额减去合同款的标准赔付实际损失 。
值得注意的是 ， 如果双方已签订买卖协议 ， 并在合理期限内开始办理过户手续 ， 但在手续办理过程中房屋涉及征收 ， 那么这时出卖方可以情势变更或者显失公平为由起诉撤销双方已经签订的买卖协议 。
史律师提醒
【律师|没有过户，征拆款怎么算！】拆迁是一个长期斗争 ， 需要全面专业的知识 ， 需要对全局的把控 ， 需要对法条的合理运用 。 即使一个有着多年诉讼经验的律师 ， 也在不断地学习和更新 ， 才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断 。 而对于非法学的人来说 ， 这是一个庞大的课题 ， 不能仅靠短时间的恶补可以达到的 。 所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师 ， 在律师的指导下行专业维权 。
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