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2022年 ， 房地产调控放开的尺度 ， 远远超出了市场的预期 。
前天蓝白跟大家聊过 ， 从郑州、哈尔滨到福州、衢州 ， 再到秦皇岛、兰州 ， 放开限购、限贷、限售的步伐 ， 越来越急促、密集 。
很多人都在猜测 ， 接下来 ， 会有哪些城市跟进？
之前跟大家聊过中泰杨畅的一份报告 ， 以福州、厦门作为模板来研究 ， 作为研判的依据 。
首先 ， 我们要明确 ， 地方救市的动机是什么？
1 ， 房子卖得好不好 ， 影响到一个城市上下游的消费 。
地产行业里 ， 包含房企、中介、施工、监理、物流、上游材料里 ， 包含建材、建筑和轻工 ， 下游服务里 ， 包含建材、家具家电轻工、物业 ， 最终辐射到餐饮和金融 。
2 ， 房子卖得好不好 ， 直接影响开发商的拿地意愿 ， 从而影响政府性基金收入 ， 最终辐射到地方财政收入 。
从这两个角度 ， 把研究样板的范围 ， 从福建扩大到全国31个省市区的核心城市 ， 剔除掉福州和厦门之后 ， 有33个 。
在这33个城市里观察 ， 是否跟福州厦门有共性特征 ， 尤其是放松商品房销售端政策的冲动 。
结果显示 ， 有12座城市值得关注 。
其中10个城市 ， 包括合肥、贵阳、成都、太原、南宁、上海、兰州（4月5日已出现政策调整）、南昌、青岛、银川 。
人口流入在增加 ， 但开发商拿地的积极性不高 ， 对销售端政策放松 ， 可能存在“冲动” 。
另外 ， 石家庄和昆明这两个城市 ， 也很有可能会放松 ， 土拍数据很差 ， 但卖地依赖度很高 。
说说蓝白对这份名单的看法 。说实话 ， 我对名单中 ， 合肥、上海、成都放松调控的可能性存疑 。
第一 ， 因为2020和2021部分城市人口数据缺失 ， 报告用的是2019年人口流入的数据 。
当时新一线城市的概念很火爆 ， 像合肥和成都 ， 这部分流入人口的买房需求 ， 或者说炒房需求 ， 已经在过去两年显现了 ， 楼市非常热 ， 这个时候再放开 ， 房价大概率会反弹 。
第二 ， 衡量卖地的需求 ， 报告用的是近一年的土地成交总价 ， 跟过去三年的均值水平对比 ， 还有土地成交面积与供应面积的比值 ， 近一年均值与近三年均值的比例 。
拿这两个数据衡量 ， 那像上海这种调控极其严格的城市 ， 土拍数据表面上看起来肯定会很差 。
这就忽略了京沪这种巨无霸级别的城市 ， 作为调控龙头的存在意义 。
让我们记住这些城市的名字 ， 接下来的两个月 ， 看是否会印证 。
梳理了放松调控城市的次序和逻辑 ， 还有一个关键的事没说：
口子开的再大 ， 这些城市喊的再着急 ， 大家还是不买账 。
还是看两个数据：销售和拿地 。
先说销售 。
中金的数据 ， 从去年4季度到现在 ， 50个重点城市 ， 周度高频口径新房销售面积 ， 跌幅全部超过30% 。
尤其是今年2月和3月 ， 同比跌幅已分别扩大至-37%和-51% 。
不论是从同比跌幅 ， 还是环比季节性意义上来说 ， 现在的新房销售 ， 都处于历史最低水平 。
再说拿地 。
广发固收的数据 ， 2022年一季度出让金5629亿元 ， 同比下滑57% 。 重点看3月 ， 出让金1908亿元 ， 同比下滑58% 。
这个月 ， 只有上海、重庆、福建、北京、江西出让金是增长的 ， 有20个省的卖地收入 ， 降幅大于50% 。
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