对于大多数人来说
购房是生活中的一件大事
好不容易找到了心仪的房屋
准备办理网签时
却发现此房已被法院查封
网签手续未能办理
双方也未及时解除合同
涉案房屋的溢价损失也协商不成
无奈之下购房者诉至法院
那么 ， 房屋溢价损失究竟该由谁来承担？
案情
出售房屋被法院查封
2015年11月 ， 晋某某通过网络和房产中介寻找房子 ， 很快通过某房产中介得知汪某某出售济南某小区一处房屋的信息 ， 经过看房以及和家人商议 ， 一致认为这套房屋很合适 。 随后晋某某与汪某某通过房产中介签订了《房屋买卖合同》 ， 约定甲方汪某某自愿出售济南某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁 ， 甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；双方约定成交价格为116万元 ， 其中乙方晋某某在合同签订时向汪某某支付定金2万元 ， 并自合同签订时将《房屋所有权证》交由某房产中介 ， 用于办理房产交易的后续手续 ， 并作为对房产交易安全性的担保 。
合同也明确约定了双方的违约责任：如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务 ， 每逾期一日 ， 违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金 ， 或者违约方承担合同总房价30%的违约金 ， 具体承担哪一种违约责任 ， 由守约方选择 。
然而这套房子的归属却并不简单 。 汪某某和黎某某原是夫妻关系 ， 二人婚姻关系存续期间参加房改购买了涉案房屋 ， 并取得房屋所有权证 ， 房屋所有权人为汪某某 ， 共有人为黎某某 。 后汪某某和黎某某因感情破裂在民政部门协议离婚 ， 约定涉案房屋归黎某某所有 ， 但双方并未办理产权过户登记手续 。 后黎某某对《房屋买卖合同》签字追认 。
合同签订后 ， 晋某某依约向汪某某支付定金外 ， 同时向房产中介交纳房屋佣金共计28000元 。 2015年12月 ， 晋某某与汪某某、黎某某及某房产中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签 ， 因房屋被法院查封 ， 网签手续未能办理 ， 晋某某应付的68万元（除定金外）首付款未再支付 。 此后买卖双方没有及时解除合同 ， 就涉案房屋的溢价损失也协商不成 ， 晋某某于2017年7月诉至法院 ， 请求解除《房屋买卖合同》 ， 汪某某、黎某某支付违约金并承担溢价损失等 。
法院重审期间 ， 原告晋某某提交评估申请书 ， 请求以2017年7月11日原一审起诉日为基准 ， 评估涉案房屋的市场价值 ， 法院予以准许 。 2020年9月 ， 山东某评估测绘公司作出估价报告 ， 认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元 。 评估报告送达各方当事人 ， 均未在指定的期限内提出异议 。
法院经审理认为 ， 依法成立的合同 ， 对各方当事人均具有法律约束力 ， 各方当事人均应严格履行合同义务 ， 否则应承担相应的民事责任 。 本案中 ， 原告晋某某与被告汪某某、黎某某协商一致签订房屋买卖合同后 ， 依约交纳了购房定金 ， 合同已经成立并履行 。 得知涉案房屋被查封后 ， 晋某某基于对汪某某的信任 ， 未及时行使解除权 ， 系当事人对自己权利的处分 。 后双方就房屋溢价损失协商不成 ， 晋某某起诉时要求解除合同 ， 一审、二审、再审及发回重审期间 ， 汪某某、黎某某对于解除合同没有异议 ， 法院予以确认 。
审理违约责任和房屋溢价谁承担？
法院经审理认为 ， 本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担 。
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